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营改增专题
发布日期:2017/2/26 21:51:21  来源:  预览:301次
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《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》解读


第一部分 背景和目的

营改增后,纳税人转让不动产应计算缴纳增值税。一般情况下,转让不动产,是偶发性的业务。如遵循增值税纳税地点和征收机关的基本规定,纳税人转让不动产直接在机构所在地向主管国税机关申报纳税,那么,该业务就不需要出台特殊的管理办法,纳税人直接按期计算申报就可以了。但是,对纳税人销售不动产,《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔201636 号,以下简称 36 号文件)附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称《试点实施办法》)、附件 2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(以下简称《试点有关事项的规定》)在纳税地点和征收机关有特殊的规定。具体如下:

一、纳税地点:《试点实施办法》、《试点有关事项的规定》明确规定,纳税人转让不动产,需要在不动产所在地预缴税款,而后回机构所在地申报纳税。

二、征收机关:《试点实施办法》第五十一条规定“营业税改征的增值税,由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税,国家税务局暂委托地方税务局代为征收。”即纳税人销售不动产,国家税务局委托地方税务局代为征收。

《试点实施办法》、《试点有关事项的规定》对纳税人转让不动产业务的纳税地点和征收机关进行特殊规定,主要是出于如下考虑:

(一)原营业税条例规定,纳税人销售不动产,应当向不动产所在地的主管地税机关申报纳税。在营改增初期,《营业税改征增值税试点方案》(财税〔2011110 号)文件中,就明确了营改增政策应在“试点期间保持现行财政体制基本稳定,原归属试点地区的营业税收入,改征增值税后收入仍归属试点地区,税款分别入库”,遵循这条原则,《试点实施办法》、《试点有关事项的规定》规定,销售不动产,需要在不动产所在地缴纳税款。需要说明的是,自然人只有居住地,没有机构所在地,自然人也不需要定期申报纳税,只有发生应税行为时,才需要计算缴纳增值税。因此,对于自然人销售不动产,只需在不动产所在地缴纳税款就可以,不需要再回居住地申报缴纳。《试点实施办法》第四十六条纳税地点也明确规定,其他个人提供建筑服务,销售或者租赁不动产,转让自然资源使用权,应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。但除自然人以外的纳税人,都有机构所在地,纳税人需要向机构所在地主管税务机关就其全部经营业务进行纳税申报,主管税务机关才可以全面掌握、了解纳税人的经营行为,纳税人也只有回到机构所在地申报纳税,才可以完整的核算全部业务的进项税额和销项税额,准确计算应缴税款。因此,除自然人以外的纳税人,发生销售不动产业务,需在不动产所在地预缴税款,而后回机构所在地申报纳税,纳税人在不动产所在地已经预缴的税款,可以在应纳税额中抵减。

(二)自 2009 年起,地税机关开始着手开发房地产交易税收征管系统,2012 年左右,已经在全国推开。经过这些年的开发,房地产交易税收征管系统已经较为完善。经我们调研了解,部分地区的房地产交易税收征管系统已经与房产管理部门联网,还正在开发与民政部门信息交换的接口,通过与其他部门的信息共享,来更准确地计算征收二手房交易的营业税款。我们还了解到,部分地区已经开始了对路、桥等构筑物的评估价格系统开发,其信息系统更为复杂,数据更加多样。3 5 日,李克强总理宣布 5 1 日起,建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部纳入营业税改征增值税试点,我们的准备时间不到 2 个月,在 2 个月时间内,让国税部门开发信息系统,进行不动产交易增值税的智能化操作,基本是不可能实现的。而且,纳税人销售取得的不动产业务,绝大多数都为自然人销售二手房,自然人数量众多,业务量巨大,自然人对税收知识的掌握程度也较低。改为国税机关征收后,如果在税收宣传、大厅服务、开具发票等等环节,出现一点延迟或者不到位,可能带来极为负面的社会影响。地税部门已经对二手房交易有成熟的流程安排,部分还委托房产部门代征,以减少纳税人的办税成本。自然人对现有的二手房交易业务流程也比较熟悉,为保证营改增平稳过渡,我们将纳税人销售不动产业务,委托地方税务局代为征收。

纳税人销售不动产,既涉及不动产所在地预缴,又涉及回机构所在地后按照规定的方法计算缴纳增值税款;既涉及地方税务局征收,又涉及向主管国家税务局申报纳税。如何在不动产所在地计算预缴纳税,如何在国家税务局计算申报,已经预缴的税款如何处理,纳税人需要代开发票的,需要向国税机关申请还是向地税机关申请等等问题,需要出台专门的规定予以明确。这就是我们出台《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 14号)的背景。

第二部分 基本概念及原则

一、基本概念

在《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 14 号)中,重复出现了单位、个体工商户、其他个人,不动产、住房等等概念。为准确理解文件,避免出现偏差,首先解释以下几个基本概念:

(一)纳税人

1 、单位与个人

单位,是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。单位,也就是企业和非企业性单位之和。

个人,是指个体工商户和其他个人。其他个人,也就是自然人。个人,也就是个体工商户和自然人之和。

从身份性质划分,纳税人分为单位和个人。增值税暂行条例及实施细则、营业税暂行条例及实施细则,36 号文件,以及各种增值税、营业税文件中,“单位与个人”的概念,都是一致的。

企业、非企业性单位、个体工商户、自然人,共同构成了全部增值税、营业税纳税人范围,也可以说,单位、个体工商户和其他个人,共同组成了所有的增值税、营业税纳税人。

增值税暂行条例及实施细则、营业税暂行条例及实施细则,及《试点实施办法》均规定,起征点政策仅适用于个人,即个体工商户和其他个人。

2013 8 月,将月销售额 2 万元以下免征增值税和营业税优惠政策扩大范围时,《财政部 国家税务总局关于暂免征收部分小微企业增值税和营业税的通知》(财税〔201352 号)文件中就明确,“对增值税小规模纳税人中月销售额不超过 2 万元的企业或非企业性单位,暂免征收增值税;对营业税纳税人中月营业额不超过 2 万元的企业或非企业性单位,暂免征收营业税”,实质上就是将起征点优惠范围,从个人,扩大到所有增值税小规模纳税人和营业税纳税人。这是题外话,只是为了帮助我们理解“单位和个人”的准确含义。

2 、增值税一般纳税人和小规模纳税人

从纳税人类别来分,增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。

按照《增值税暂行条例实施细则》第二十八条规定,小规模纳税人的标准为:(一)从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人,以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主,并兼营货物批发或者零售的纳税人,年应征增值税销售额在50 万元以下的;(二)除本条第一款第(一)项规定以外的纳税人,年应税销售额在 80 万元以下的。本条所称以从事货物生产或者提供应税劳务为主,是指纳税人的年货物生产或者提供应税劳务的销售额占年应税销售额的比重在 50%以上。

《试点实施办法》第三条规定,纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

《试点有关事项的规定》中规定,《试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为 500 万元。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。

按照以上规定,纳税人分一般纳税人和小规模纳税人分别适用不同的计税方法及开票、申报等管理规定。

对照“单位和个人”:

企业:可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。

非企业性单位:也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。《增值税暂行条例实施细则》第二十九条规定,非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。《试点实施办法》第三条规定,年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。也就是说,年应税销售额有无超过规定标准、是否经常发生应税行为等都成为判断非企业性单位是一般纳税人还是小规模纳税人的条件。

个体工商户:同上,个体工商户也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。在实际业务中,个体工商户以小规模纳税人居多,而且大多数都为双定户。

其他个人:自然人,都是小规模纳税人。增值税暂行条例及实施细则、营业税暂行条例及实施细则,及《试点实施办法》都规定,年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。

(二)标的物

1 、不动产

《试点实施办法》中《销售服务、无形资产、不动产注释》规定,不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。从上可以看出,不动产范围广泛,不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所,还包括路、桥、道、坝等等。

2 、房屋

房屋,即建筑物,包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。

也就是说房屋,仅仅是建筑物的概念,包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等,比不动产的概念要小。

总局在三月中旬下发了税总办发 52 号文件,标题写着“二手房”交易委托地税代业务需求。这个文件是提示地税部门,对房地产交易税收征管系统,针对营改增业务变化进行更新改造的文件。因为信息系统的改造需要一个时间周期,为保障 5 1 日顺利实现税制过渡,总局在财税文件还没有出来的情况下,先下发了这样一个通知,通知部分地区的地方税务局立即动手,改造相应的征管系统。后来下发的《试点实施办法》第五十一条规定“营业税改征的增值税,由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税,国家税务局暂委托地方税务局代为征收。”明确委托地方税务局代征的是“销售不动产”,范围更大一些。请大家注意这两者之间的区别,不要因为税总办发 52 号文件先入为主,以为只是二手房业务由地税部门代征,实际上,所有纳税人销售取得的“不动产”业务,均由地方税务部门代为征收。

 3、住房

住房,是指住宅、居民用房。

不动产的概念大于房屋,房屋概念大于住房,《试点有关事项的规定》《试点过渡政策的规定》文件中,优惠政策多是针对“住房”的。

二、遵循的原则

在《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 14 号)中,纳税地点、征收机关等规定,遵循一些规律和原则,先给大家解释一下,以便于理解和记忆。

(一)纳税地点

前面已经说到,根据《营业税改征增值税试点方案》确定的 “试点期间保持现有财政体制基本稳定,原归属试点地区的营业税收入,改征增值税后收入仍归属试点地区”的原则,纳税人,除自然人以外,应在不动产所在地预缴,机构所在地申报纳税。自然人销售不动产,只需在不动产所在地缴纳税款即可。

( 二)征收机关

《试点实施办法》第五十一条明确:营业税改征的增值税,由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税,国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

根据前面的说明,请大家注意,委托地方税务局代为征收增值税的具体业务范畴,为纳税人销售取得的不动产,是所有纳税人,包括单位和个人,销售其取得的不动产,不动产包括房屋、商铺、楼堂馆所,还包括路、桥、道、坝等等,是比较大的范畴。

( 三)对改革前取得的不动产给予过渡政策

不动产的建设周期和使用期限都很长,与一般的产品生产、服务提供不同,不动产的建设、使用,跨改革前后期间的可能性大。对于改革前取得的房产,购买时只获得了营业税的票据,如果采取一刀切的方法,在 5 1 日起统一按照适用税率计算应纳税额,纳税人没有相应的进项税额抵扣,税负很可能上升。按照国务院“确保行业税负只减不增”的原则,在政策设计中,对老项目、老房产均给予了增值税的过渡政策。如纳税人为增值税一般纳税人,销售 5 1 日前取得的不动产,可以选择简易征收办法。 对老项目、老房产给予增值税过渡政策,也是本次营改增的一个原则。对于纳税人转让不动产业务而言,老项目是指纳税人在改革前,即 4 30 日前取得的不动产,在改革后即 5 1日以后进行销售业务。

( 四)过渡政策中增值税征收率为原营业税税率

纳税人转让不动产,在原营业税政策下,适用 5%营业税税率。而现行增值税的征收率为 3%。虽然改革后,应“确保行业税负只减不增”,但若将 5%营业税税率统一降低到 3%征收率,相当于直接减收 40%,这将对财政收入造成极大压力。

统筹考虑各方面因素后,我们对转让不动产,增设了一档增值税征收率,即 5%。纳税人经营老项目、老房产,都可以按照过渡政策,适用征收率采取简易计税方法计税。5%的增值税征收率,与原营业税税率 5%看似持平,实际上,进行营业税价内税到增值税价外税的换算后,5%的增值税征收率,只相当于营业税税率 4.76%。也就是说,纳税人适用 5%的增值税征收率,较原 5%营业税时的税负相比,已是下降。举例说明如下:

某纳税人签订销售不动产合同,价税合计 100 万。营业税税率 5%时,此人应缴纳的营业税为:100×5%=5 万元;增值税征收率为 5%时,此人应缴纳的增值税为:100÷(1+5%)×5%=4.76 万元。增值税应将含税价转换为不含税价后,再进行应纳税额的计算。可见,营改增后,纳税人适用简易计税方法的,税负也是下降的。

 

第三部分 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的解读

第一条 根据 《部财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税〔201636号)及现行增值税有关规定,制定本办法。

【 政策解读】

本条是关于制定《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(以下称《办法》)的法律依据。

《办法》作为 36 号文件的配套文件,目的是在现行增值税有关规定的总体框架下,将 36 号文件的相关内容进行细化,在实际操作层面上,对 36 号文件中确立的基本原则和制度作出进一步明确和细化,区分不同情况,做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的规定,以增强政策文件的可操作性。

第二条 纳税人转让其取得的不动产,适用本办法。

本办法所称取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠 、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本法。

【 政策解读】

本条明确了《办法》适用的范围,以及与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》之间的关系。一是纳税人转让取得的不动产,适用该《办法》。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,不适用本《办法》。二是取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时,适用该《办法》。三是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,不适用本《办法》,而是适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。也就是说,纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时,即是一手不动产时,不适用该《办法》。

举例:如果一个房地产开发企业,开发一批商铺,销售出 90%,剩余有 10 套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记,将该 10 套商铺登记在自己企业名下,以自己名义对外出租。3 年后,该商区房产价格上涨,有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该 10 套商铺再出售,此时,该 10 套商铺已经登记在不动产企业名下,再次销售时,属于“二手”,不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产,因此,房地产企业应适用本《办法》,而不是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》办理相关税务事项。

第三条 一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(一)一般纳税人转让其2016430日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(二)一般纳税人转让其2016430日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(三)一般纳税人转让其2016430日前取得(不含自建)的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(四)一般纳税人转让其2016430日前自建的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(五)一般纳税人转让其201651日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(六)一般纳税人转让其201651日后自建的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产,除个人转让其购买的住房外,按照以下规定缴纳增值税:

(一)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)小规模纳税人转让其自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人,应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

【 政策解读】

上述均为政策规定,比较长。纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人,不动产是自建还是外购,不动产是改革前取得的,还是改革后取得的,增值税一般纳税人对于老房产是选择简易计税方法,还是一般计税方法,在各种情况下,预缴税款的计算,应纳税额的计算,纳税地点等,均存在差异。这里,区分地方税务部门和国家税务部门两块来分别介绍,以便于大家理解。

(一)地税机关

地税机关征收的对象是:所有纳税人,包括单位和个人。征收的范围是:转让取得的不动产,包括二手房、住房、路、桥等等。也就是说,纳税人只要销售不动产,全部需要在不动产所在地主管地税机关预缴或者缴纳税款。

根据上面的条款总结,所有纳税人,不论是增值税一般纳税人还是小规模纳税人,不论是单位还是个人,不论是 5 1 日前取得的不动产还是 5 1 日以后取得的不动产,统一按照以下政策执行:

1、非自建不动产:对于纳税人销售非自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照 5%的预征率(或者征收率)向不动产所在地主管地税机关预缴(或者缴纳)税款。这也就是说,纳税人应按照差价和 5%征收率计算预缴(或者缴纳)增值税款。

1:某纳税人(非自然人),2016 6 30 日转让其2013 年购买的写字楼一层,取得转让收入 1000 万元(含税,下同)。纳税人 2013 年购买时的价格为 700 万元,保留有合法有效凭证。请问,如果该纳税人为增值税一般纳税人,应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额,如该纳税人为小规模纳税人又如何呢?

分析:在地税机关预缴税款时,不需要区分纳税人性质,也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后,只需要知道所销售的不动产,是属于自建的不动产,还是非自建。在该题中,纳税人转让的不动产为 2013 年外购的,因此属于非自建,应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,即 1000 -700 =300 万,此为含税价,换算为不含税价后,按照 5%的预征率(或者征收率)向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

2、自建不动产:对于纳税人销售自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用,按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴(或者缴纳)税款。这也就是说,纳税人按照全额和 5%征收率计算缴纳增值税。同样举例说明:

2:某纳税人(非自然人),2016 6 30 日转让其2013年自己建造的厂房一间,取得转让收入 1000 万元。纳税人 2013 年建造厂房的成本为 700 万。请问,如果该纳税人为增值税一般纳税人,应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额,如该纳税人为小规模纳税人又如何呢?

分析:同理,在地税机关预缴税款时,不需要区分纳税人性质,也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后,只需要知道所销售的不动产,是属于自建的不动产,还是非自建。在该题中,纳税人转让的不动产为 2013 年自建的,因此应以取得的全部价款和价外费用,即 1000 万,此为含税价,换算为不含税价后,按照 5%的预征率(或者征收率)向不动产所在地主管地税机关预缴税款。虽然本题给出了 700 万元的建造成本价格,但是在自建房产的销售中,地税机关在预缴税款时,不允许扣除成本,这是需要大家注意的地方。

从地税机关的角度而言,政策规定非常简单,基本与原营业税保持一致。此政策设计的初衷是,国地税之间尚未实现信息共享,纳税人身份信息,是一般纳税人还是小规模纳税人,回机构所在地后,纳税人是选择一般计税方法还是简易计税方法,地税机关难以知晓和确认。同时,为避免对地方税务部门的信息化征管系统改造过多,避免因技术开发导致时间延迟,不能按时完成税制转让,从简便原则出发,对于销售不动产业务地方税务部门预征或者征收的税款,仍沿用现有营业税的相关规定,仅将价内税改为价外税后计算。

(二)国税机关

范围:除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务,在不动产所在地地税机关预缴增值税款后,回到机构所在地自行申报纳税。前已说明,自然人没有机构所在地,也不需要按期申报纳税,只有在纳税义务发生时,才需要计算缴纳增值税。因此,对于自然人销售不动产,只需在不动产所在地缴纳税款就可以,不需要再回居住地申报缴纳。

1、纳税人适用简易计税方法,包括一般纳税人销售 2016 4 30 日前取得的不动产,选择简易计税方法计算增值税的;及小规模纳税人转让取得的不动产。当纳税人适用简易计税方法时,需考虑不动产属于自建还是非自建:

非自建:对于非自建的不动产,纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。即差额,5%征收率计算应纳税额。

3:接例 1,某纳税人(非自然人),2016 6 30日转让其 2013 年购买的写字楼一层,取得转让收入 1000 万元。纳税人 2013 年购买时的价格为 700 万元。请问,该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后,回到机构所在地如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人,并对转让该房产选择了简易计税方法。

分析:纳税人转让的不动产为 2013 年外购的房产,属于非自建的老房产,纳税人为增值税一般纳税人,可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法,则应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。即 1000 -700 =300 万,此为含税价,换算为不含税价后,按照 5%的征收率计算应纳税额。

对照例 1 可以看出,纳税人选择简易计税方法后,向不动产所在地主管地税机关预缴的税款,与回机构所在计算申报的应纳税额,应是一致的。

自建:对于自建的不动产,纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。即全额,5%计算增值税。

4:接例 2,某纳税人(非自然人),2016 6 30日转让其 2013 年自己建造的厂房一间,取得转让收入 1000万元。纳税人2013 年建造厂房的成本为 700 万。请问,该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后,回到机构所在地如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人,并对转让该房产选择了简易计税方法。

分析:纳税人转让的不动产为 2013 年自建的房产,为自建老房产,纳税人为增值税一般纳税人,可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法,则应按照全部价款和价外费用为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。即1000 万,此为含税价,换算为不含税价后,按照 5%的征收率计算应纳税额。

对照例 2 可以看出,纳税人选择简易计税方法后,向不动产所在地主管地税机关预缴的税款,与回机构所在计算申报的应纳税额,应是一致的。

2、纳税人适用一般计税方法,包括一般纳税人销售 2016 4 30 日前取得的不动产,选择一般计税方法计算增值税的;及一般纳税人销售改革后取得的不动产。当纳税人适用一般计税方法时,非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的:即以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照适用税率 11%计算应纳税额。

5:仍接例 1,某纳税人(非自然人),2016 6 30 日转让其 2013 年购买的写字楼一层,取得转让收入 1000万元。纳税人2013 年购买时的价格为 700 万元。请问,该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后,回到机构所在地如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人,对转让该房产选择了一般计税方法。

分析:纳税人转让的不动产为 2013 年外购的房产,属于非自建的老房产,纳税人为增值税一般纳税人,可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法,则应按照全部价款和价外费用为销售额,按照 11%的税率计算应纳税额。即 1000 万÷(1+11%)×11%--进项税额=应纳税额。需要说明的是,该房产购买于2013 年,不能取得合法有效增值税扣税凭证扣除房产的税款,但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等所含的增值税进项税额。当然,进项税额也包括纳税人当期取得的所有符合规定允许抵扣的进项税额。

6:仍接例 2,某纳税人(非自然人),2016 6 30 日转让其 2013 年自己建造的厂房一间,取得转让收入1000 万元。纳税人 2013 年建造厂房的成本为 700 万。请问,该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后,回到机构所在地如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人,对转让该房产选择了一般计税方法。

分析:纳税人转让的不动产为 2013 年自建的房产,为自建老房产,纳税人为增值税一般纳税人,可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法,则纳税人应按照全部价款和价外费用为销售额,按照 11%的税率计算应纳税额。即 1000 万÷(1+11%)×11%--进项税额=应纳税额。需要说明的是,该房产建于2013 年,自建房产时未能取得合法有效增值税扣税凭证,或者已经取得的增值税扣税凭证按现行规定也不能抵扣房产的税款,但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等等所含的增值税进项税额。同上。可以看出,纳税人选择一般计税方法后,向不动产所在地主管地税机关预缴的税款,与回机构所在计算申报的应纳税额,可能存在差异。

第五条 个人转让其购买的住房,按照以下规定缴纳增值税:

(一)个人转让其购买的住房,按照有关规定全额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)个人转让其购买的住房,按照有关规定差额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

【 政策解读】

36 号文件对个人转让其购买的住房,有多项政策规定,有的需要全额纳税,有的差额纳税,有的还可以享受免税优惠。个人转让住房政策,较其他政策而言,近年来调整的频率更高。因为该政策与国家调控楼市相互关联,为达到调控目的,该政策可能随时调整。但是,无论该政策如何调整,其计税方法只有全额纳税、差额纳税,或者还有免税优惠,政策变化的是各种计税方法适用的对象不同。为避免政策调整连带管理办法反复修订,管理办法明确:一是按照有关规定全额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。二是按照有关规定差额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。三是,前已提到,个人包括个体工商户和其他个人。个体工商户需回到机构所在地向主管税务机关申报缴纳;其他个人,即自然人,则不需要回居住地申报纳税,发生应税行为时,直接按规定申报缴纳税款即可。因此,文件规定,个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人,即自然人,应按照该条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产,区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款:

(一)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的,计算公式为:

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

(二)以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计算公式为:

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

【 政策解读】

本条明确了预缴税款的计算方法:一是除其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产,需要预缴税款。其他个人,即自然人,不需要预缴,直接在不动产所在地主管地税机关缴纳。因此,本条仅针对除其他个人以外的纳税人,也就是单位和个体工商户。二是虽然按照精确的计算方法,纳税人转让不动产,将销售额换算为不含税价时,需要区分纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人,如果是一般纳税人,还需要考虑该纳税人是选择简易计税方法还是一般计税方法计税,针对不同情况,按照适用税率或者征收率来进行换算。即如果纳税人转让不动产,适用一般计税方法,则应该按照销售额÷(1+11%)换算为不含税价;如果纳税人转让不动产,适用简易计税方法,则应该按照销售额÷(1+5%)换算为不含税价。但是,考虑到目前国税、地税部门信息尚未联网,地税部门难以得知纳税人的身份是一般纳税人还是小规模纳税人(纳税人身份划分由国税部门掌握,地税在原营业税管理中,不区分一般纳税人还是小规模纳税人),如果让纳税人自主向地方税务机关申报其身份,并说明其转让不动产选择适用的计算方法,那么也会因为缺乏后续信息沟通、核对机制,使得纳税人申报说明的事项,难以快速、便捷地核查确认。同时,我们考虑,改革准备时间较短,不足两个月,为避免对地税部门现有信息系统进行大规模的改造,我们采取了简便的处理方法。即需要预缴税款的纳税人,在地税机关预缴时,均按照 5%征收率进行换算,不区分纳税人是否为一般纳税人,也不区分纳税人是适用一般计税方法还是简易计税方法。

第七条 其他个人转让其取得的不动产,按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

【 政策解读】

前已叙及,自然人销售不动产不需要预缴税款。自然人全部属于小规模纳税人,小规模纳税人转让不动产的征收率为 5%。因此,按照规定的计算方法,自然人转让不动产,直接以差额或者全额依照 5%征收率计算应纳税额,在不动产所在地主管地税机关缴纳税款即可。

7:张三户口所在地为北京,在深圳工作,长期在深圳居住。张三在海南买了一套海景房,价值 80 万元。2016年,张三将海南的房产以 100 万价格卖出。假设张三销售该海景房可以享受差额征税政策,则应如何计算应纳税额?张三应向哪里的国税或地税税务机关缴纳税款?是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税?

分析:张三销售该海景房可以享受差额征税政策,则应纳税额=100-80)÷(1+5%)×5%。应纳税额为 0.95 万元,根据本条关于纳税地点的规定,张三应在不动产所在地(海南)就该笔税款向海南地税部门申报纳税。自然人转让不动产,直接在不动产所在地纳税,不需要再回机构所在地申报缴纳,也就是说,张三销售海南的房产,向海南地税部门申报纳后,不需要向其户口所在地(北京)或者长期居住地(深圳)税务部门申报。

8:假设例 7 中纳税人销售该海景房只能全额征税,则应如何计算应纳税额?张三应向哪里的哪个税务机关缴纳税款?是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税?

分析:张三销售该海景房应按照价款和价外费用全额征税,则应纳税额=100÷(1+5%)×5%。假设应纳税额为 B,根据本条关于纳税地点的规定,该自然人应在不动产所在地(海南)就该笔税款向海南地税部门申报纳税。理由不再赘述。

第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。

上述凭证是指:

(一)税务部门监制的发票。

(二)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

(三)国家税务总局规定的其他凭证。

【 政策解读】

本条明确了扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的凭证要求,基本平移原营业税政策的规定。一是纳税人适用差额计税政策时,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证,如果纳税人未能取得合法有效凭证的,则不得享受差额计税政策,应就转让不动产取得的全部价款和价外费用,计算缴纳增值税。二是纳税人预缴税款或者申报纳税时,按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应出具合法有效凭证。也就是说纳税人在向不动产所在地主管地方税务部门预缴或者向主管税务机关缴纳税款时,必须提供其扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价的合法有效凭证,纳税人如果不能提供,或者提供的凭证,不符合该条规定的合法有效凭证的范畴,则应该全额计算缴纳或者预缴税款。三是合法有效凭证包括:税务部门监制的发票;法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书;以及总局规定的其他凭证。“总局规定的其他凭证”,这是对今后可能出现的情况的一个兜底条款。

第九条 纳税人转让其取得的不动产,向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。

【 政策解读】

本条是纳税人回机构所在地后如何抵减在不动产所在地已预缴税款的规定。一是此条中的纳税人,指除其他个人以外的纳税人,也就是单位和个体工商户。因为只有单位和个体工商户,才需要回机构所在地,就其全部经营业务向主管国税机关申报纳税。二是除其他个人以外的纳税人,当期销售不动产,在不动产所在地主管地税机关预缴税款后,回机构所在地向主管国税机关申报纳税时,可以在增值税应纳税额中,抵减在不动产所在地地税机关已经预缴的税款,若当期未能抵减完,则可以结转下期继续抵减。三是纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后,应取得并妥善保管完税凭证(注明有增值税),以完税凭证作为抵减应纳税额的合法有效凭证。

沿用前面的例子,我们来看一下完整的业务,需要如何计算纳税:

9:某北京西城区纳税人(非自然人),2016 6 30 日转让其 2013 年购买的写字楼一层,取得转让收入 1000万元(含税,下同)。写字楼位于北京西城区。纳税人 2013年购买时的价格为 700 万元,取得了合法有效的营业税发票《销售不动产统一发票》。请问,如果该纳税人为增值税一般纳税人,对该笔业务选择简易计税方法,应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?假设纳税人其他业务 6 月份的应纳增值税额为 70 万元。

按照前面的分析及规定的计算方法,纳税人在北京西城区地税机关应预缴税款=1000-700)÷(1+5%)×5%=14.29万元。

纳税人向北京市西城区主管国税机关申报纳税时,也应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时,应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税款=1000-700)÷(1+5%)×5%(转让不动产)+70(其他业务)=84.29 万元。

也就是说,纳税人在 7 月申报期内,将转让不动产及其他业务应共同申报纳税,应纳税额合计为 84.3 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证,抵减纳税人应纳税额的 14.29 万元,纳税人仍需缴纳增值税 70 万元。

10:延续例9,如果纳税人在 2013 年购买房产时,未取得《销售不动产统一发票》,也未取得任何符合第八条规定的合法有效的凭证,则应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?

按照第八条规定,纳税人如未能取得合法有效的凭证,则不能享受差额计税政策。按照前面的分析及计算规定,纳税人在北京西城区地税机关应预缴税款=1000÷(1+5%)×5%=47.62 万元。

纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时,同理,也因为未取得合法有效的凭证,只能全额计税,也应按照全部价款和价外费用为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时,应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税款=1000÷(1+5%)×5%(转让不动产)+70(其他业务)=117.62 万元。

纳税人在 7 月申报期内,将转让不动产及其他业务申报纳税,计算的应纳税额合计为 117.62 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证,抵减纳税人应纳税额的 47.62 万元,纳税人仍需缴纳增值税 70 万元。

如果上述纳税人为增值税小规模纳税人,在举例的业务中,纳税人的预缴税款、应纳税额计算,纳税申报、已经缴纳税款的抵减等,都是一样的。

接下来,我们看一个自建的例子:

11:某纳税人(非自然人)为北京西城区纳税人,2016 6 30 日转让其 2013 年自己建造的厂房一间,取得转让收入 1000 万元,厂房也在北京市西城区。纳税人 2013 年建造厂房的成本为 700 万。如果该纳税人为增值税一般纳税人,纳税人对该笔业务选择简易计税方法,应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?仍假设纳税人其他业务 6 月份的应纳增值税额为 70 万元。

按照前面的分析及计算规定,纳税人在北京西城区地税机关应预缴税款=1000÷(1+5%)×5%=47.62 万元。纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时,也应按照全部价款和价外费用为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时,应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税款=1000÷(1+5%)×5%(转让不动产)+70(其他业务)=117.62 万元。

纳税人在 7 月申报期内,转让不动产及其他业务共同申报纳税,计算的应纳税额合计为 117.62 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证,抵减纳税人应纳税额的 47.62 万元,纳税人仍需缴纳增值税 70 万元。

接下来我们看一下一般纳税人选择一般计税方法的例子:

12:接例 9,纳税人转让的仍是老房产,非自建,但纳税人选择一般计税方法。某北京西城区纳税人(非自然人),2016 6 30 日转让其 2013 年购买的写字楼一层,取得转让收入 1000 万元。写字楼位于北京西城区。纳税人2013 年购买时的价格为 700 万元,取得了合法有效的营业税发票《销售不动产统一发票》。请问,如果该纳税人为增值税一般纳税人,纳税人对该笔业务选择一般计税方法,应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?假设纳税人其他业务 6 月份的应纳增值税额为 70 万元。

按照前面的分析,纳税人在北京西城区地税机关预缴税款时,只需考虑所转让的不动产是非自建不动产,且取得了合法有效扣除凭证进行计算。

预缴税款=1000-700)÷(1+5%)×5%=14.29 万元。

纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时,按照假设,纳税人依一般计税方法计税应纳税额,由于 2013 年购入时,取得的是《销售不动产统一发票》,不属于增值税扣税凭证,不能抵扣进项税额,纳税人在进行纳税申报时,应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税额=1000÷(1+11%)×11%(转让不动产)+70(其他业务)=169.10 万元。

纳税人在 7 月申报期内,将转入不动产及其他业务应共同申报纳税,应纳税额合计为 169.10 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证,抵减纳税人应纳税额的 14.29 万元,纳税人仍需缴纳 154.81 万元。

13:接例 11,老房产,自建,纳税人选择一般计税方法。某纳税人(非自然人)为北京西城区纳税人,2016 6 30 日转让其 2013 年自己建造的厂房一间,取得转让收入 1000 万元,厂房也在北京市西城区。纳税人 2013 年建造厂房的成本为 700 万。如果该纳税人为增值税一般纳税人,纳税人对该笔业务选择一般计税方法,应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?仍假设纳税人其他业务 6 月份的应纳增值税额为 70 万元。

同例 11 的分析,在北京西城区地税机关预缴税款时:

预缴税款=1000÷(1+5%)×5%=47.62 万元。

按照假设,纳税人按照一般计税方法计税应纳税额,由于是 2013 年自建的房产,营改增后不能取得有效的增值税扣税凭证,不能抵扣进项税额,纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时:

应纳税额=1000÷(1+11%)×11%(转让不动产)+70(其他业务)=169.10 万元。

纳税人在 7 月申报期内,将转让不动产及其他业务应共同申报纳税,应纳税额合计为 169.10 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证,抵减纳税人应纳税额的 47.62 万元,纳税人仍需缴纳 121.48 万元。

接下来,我们看两个改革后取得房产的例子:

14:北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人,2018 10 30 日转让其 2016 6 月购买的写字楼一层,取得转让收入 1000 万元。写字楼位于北京西城区。纳税人购买时价格为 777 万元,取得了增值税专用发票,注明税款为 77万元。该纳税人 2018 10 月份的其他销项税额为 70 万元,进项税额为 30 万元,留抵税额为 33 万元。问,纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?

因该房产属于外购的非自建不动产,按照规定,在北京西城区地税机关预缴税款时:预缴税款=1000-777)÷(1+5%)×5%=10.62 万元。

纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时,将所有业务合并申报

应纳税款=1000÷(1+11%)×11%(转让不动产)+70(其他业务销项税额)—30(进项税额)—33(留抵税额)=106.10万元。

纳税人在 2018 11 月申报期内,将转让不动产及其他业务应共同申报纳税,应纳税额合计为 106.10 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证,抵减纳税人应纳税额的 10.62 万元,纳税人仍需缴纳增值税 95.48 万元。

15:假设北京西城区某纳税人为增值税小规模纳税人,2018 10 30 日转让其 2016 6 月购买的写字楼一层,取得转让收入 1000 万元。写字楼位于北京西城区。纳税人购买时的价格为 777 万元,取得了增值税普通发票。该纳税人 2018 10 月份的其他业务的销售额为 5 万元。问,纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?

同样,该房产属于外购的非自建不动产,按照规定,在北京西城区地税机关预缴税款=1000-777)÷(1+5%)×5%=10.62 万元。

纳税人为小规模纳税人,11 月纳税申报期内,向北京市西城区国税局合并申报其应纳税款:

应纳税额=1000-777)÷(1+5%)×5%+5÷(1+3%)×3%=10.77 万元。

纳税人在 11 月申报期内,将转让不动产及其他业务应共同申报纳税,应纳税额合计为 10.77 万元,同时,纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证,抵减纳税人应纳税额的 10.62 万元,纳税人仍需缴纳增值税 0.15 万元。

第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产,不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

第十条 、十一条规定是关于发票的问题 ,由 《 增值税发票开具和使用有关问题》进行解读。

第十二条 纳税人转让不动产,按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的,由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人转让不动产,未按照本办法规定缴纳税款的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

【 政策解读】

此为罚则条款。纳税人转让不动产,未按规定申报纳税的,应按照《税收征收管理法》等规定进行处罚。

 

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