增值税
一、纳税人
在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。
【摘自《营业税改征增值税试点实施办法》】
二、销售不动产的范围
不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
销售不动产，是指有偿转让不动产。
有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
【摘自国家税务总局公告2016年第14号】
【摘自《营业税改征增值税试点实施办法》】
个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
【摘自国家税务总局公告2016年第26号】
三、视同销售不动产
下列情形视同销售不动产：
（一）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
【摘自《营业税改征增值税试点实施办法》】
四、不征收增值税
在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
【摘自《营业税改征增值税试点有关事项的规定》】
五、税收优惠
（一）个人销售住房
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。
（二）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
【摘自《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》】
六、税率、征收率
销售不动产税率为11%，征收率为5%。
【摘自《营业税改征增值税试点实施办法》】
七、纳税义务发生时间
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
（二）纳税人发生不动产无偿转让视同销售规定情形的，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。
（三）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
【摘自《营业税改征增值税试点实施办法》】
八、增值税应纳税额的计算
（一）一般纳税人
一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
1、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
3、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
4、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
5、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
6、一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）小规模纳税人
小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
1、小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2、小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
（三）个体工商户销售购买的住房，应按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（四）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（五）个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
1、个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2、个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（六）其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：
1、以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
2、以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
其他个人转让其取得的不动产，按照以上计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
（七）纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
1、税务部门监制的发票。
2、法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
3、国家税务总局规定的其他凭证。
（八） 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
【摘自《营业税改征增值税试点有关事项的规定》】
【摘自国家税务总局公告2016年第14号】
（九）纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
【摘自国家税务总局公告2016年第15号】
九、征收管理
纳税人销售取得的不动产（不含房地产企业销售自行开发的发地产）的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
【摘自《营业税改征增值税试点实施办法》】
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
【摘自《营业税改征增值税试点有关事项的规定》】
由于营改增后纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产涉及大量自然人纳税人的申报缴税工作，税务总局专门发文决定该项业务由国税机关委托地税机关代征税款和代开增值税发票。
根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》(国家税务总局公告2016年第19号)和《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)规定，对于涉及信息系统改造以及增值税发票使用管理之外的事项，地税机关均应延续之前的工作方式，全面负责营改增后纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项，负责办理征缴、退库业务，使用地税机关税收票证，负责收入对账、会计核算、汇总上报等工作，并负责对纳税人的税收违法行为进行调查和处理。
【摘自税总函〔2016〕181号】
房地产开发企业预售自行开发的房地产项目按规定需要在项目所在地或地主管国税机关预缴税款的，需填写《增值税预缴税款表》。
【摘自国家税务总局公告2016年第13号】
十、发票管理
（一）纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。
属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：
1、向消费者个人销售动产。
2、适用免征增值税规定的应税行为。
【摘自《营业税改征增值税试点实施办法》】
（二）小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。
【摘自《营业税改征增值税试点实施办法》】
（三）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
【摘自国家税务总局公告2016年第23号】
（四）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
【摘自国家税务总局公告2016年第13号】
（五）纳税人销售其取得的不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票（以下简称增值税发票）。对于具备增值税发票安全保管条件、可连通网络、地税局可有效监控代征税款及代开发票情况的政府部门等单位，县（区）以上地税局经评估后认为风险可控的，可以同意其代征税款并代开增值税发票。
1、代开发票流程
在国税局代开增值税发票流程基础上，地税局按照纳税人销售其取得的不动产增值税征收管理办法有关规定，为纳税人代开增值税发票。原地税营业税发票停止使用。
（1）代开发票部门登记
比照国税局现有代开增值税发票模式，在国税综合征管软件或金税三期系统中登记维护地税局代开发票部门信息。地税局代开发票部门编码为15位，第11位为“D”，其他编码规则按照《国家税务总局关于增值税防伪税控代开专用发票系统设备及软件配备的通知》（国税发〔2004〕139号）规定编制。
（2）税控专用设备发行
地税局代开发票部门登记信息同步至增值税发票管理新系统，比照现有代开增值税发票税控专用设备发行流程，国税局为同级地税局代开发票部门发行税控专用设备并加载税务数字证书。
（3）发票提供
国税局向同级地税局提供六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。
（4）发票开具
增值税小规模纳税人销售其取得的不动产产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。
地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。第四联由代开发票岗位留存，以备发票扫描补录；第五联交征收岗位留存，用于代开发票与征收税款的定期核对；其他联次交纳税人。
代开发票岗位应按下列要求填写增值税发票：
①“税率”栏填写增值税征收率。免税、差额征税的，“税率”栏自动打印“***”；
②“销售方名称”栏填写代开地税局名称；
③“销售方纳税人识别号”栏填写代开发票地税局代码；
④“销售方开户行及账号”栏填写税收完税凭证字轨及号码（免税代开增值税普通发票可不填写）；
⑤备注栏填写销售不动产纳税人的名称、纳税人识别号（或者组织机构代码）、不动产的详细地址；
⑥差额征税代开发票，通过系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和金额，备注栏自动打印“差额征税”字样；
⑦纳税人销售其取得的不动产代开发票，“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，“单位”栏填写面积单位；
⑧按照核定计税价格征税的，“金额”栏填写不含税计税价格，备注栏注明“核定计税价格，实际成交含税金额×××元”。
其他项目按照增值税发票填开的有关规定填写。
地税局代开发票部门应在代开增值税发票的备注栏上，加盖地税代开发票专用章。
十一、法律责任
纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
企业所得税
转让不动产收入，是指企业转让不动产财产取得的收入。
【摘自《企业所得税法实施条例》第十六条】
一、、不动产转让收入的时限确认
企业取得财产不动产转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。
【摘自国家税务总局公告2010年第19号）】
二、企业转让不动产资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。
【摘自《企业所得税法》第十六条】
企业所得税法第十六条所称资产的净值和第十九条所称财产净值，是指有关资产、财产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额。
【摘自《企业所得税法实施条例》第七十四条】
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