各县（市、区）地方税务局，市局直属分局、外税分局、稽查局、琅岐分局:
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）精神，结合我市的具体实际，现对单位转让旧房及建筑物征收土地增值税问题明确如下:
一、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产；新建房屋建成投入使用一年以上的房产均属旧房。
二、单位转让旧房及建筑物土地增值税的计算办法
单位转让旧房及建筑物土地增值税的计算公式
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
其中，增值额即转让旧房及建筑物的收入总额减除扣除项目金额后的余额。
扣除项目金额包括：
（一）取得土地使用权时的基准地价，或者取得土地使用权所支付的金额；
（二）旧房及建筑物的评估价格；
（三）与转让房地产有关的税金；
（四）评估费用。
三、对于能提供购房发票的单位，其转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径问题单位转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，经当地主管地税部门确认，其取得土地使用权时所支付的地价款和旧房及建筑物的评估价格的扣除，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
对于购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
四、对于不能提供购房发票的单位，其转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径问题对于不能提供购房发票的单位转让旧房及建筑物的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，并提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价、旧房及建筑物的重置成本价、旧房及建筑物的成新度等三个指标，否则税务机关不予采信。
旧房及建筑物的重置成本价。重置成本价是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。
旧房及建筑物的成新度。成新度是指按旧房及建筑物的新旧程度作一定的比例的折扣。
旧房及建筑物的评估价格, 是指在转让已使用的房屋及建筑物时, 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
此外，旧房及建筑物的评估价格须经当地税务机关确认。
特此通知
二○○七年四月十二日
乐睿科技主办