关于《国家税务总局宁德市税务局关于发布〈国家税务总局宁德市税务局存量房交易税收管理规程〉的公告》的解读
一、本公告的制定目的
为贯彻落实党中央、国务院关于国税地税征管体制改革的有关要求，按照国家税务总局的统一部署，对原《宁德市地方税务局关于发布〈宁德市地方税务局存量房交易税收管理规程〉的公告》重新进行修订，并在新机构的挂牌当日重新发布。
二、本公告的制定依据
依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则等实体法有关规定，税务机关在纳税人申报的存量房交易价格明显偏低而无正当理由的情况下，有权核定其计税价格，并据此计算相关税费。并结合《财政部国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作通知》（财税〔2011〕61号）、《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作通知》（税总发〔2013〕129号）及《国家发展改革委国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》（发改价格〔2010〕770号）《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）等相关法律法规、规章，结合我市存量房交易税收征管实际，制定本规程。
三、什么是存量房及存量房交易？
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，存量房这个概念是相对于增量房而言的。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房。存量房交易目前没有准确的定义，通俗的理解，是指二手房交易。
四、为什么要建立批量评估系统对存量房交易税收进行纳税评估？
随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，存量房交易活动越来越频繁，对存量房交易征税估价的需求也随着增大。传统的个案评估由于其自身的局限性，难以满足在短时间内对大量存量房交易进行快速、准确、低成本评估的要求。因此，学习和借鉴发达国家的经验，在存量房交易环节建立批量评估系统，以达到效率和公平的统一，规范税收执法权力运行，公平税负，防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，堵塞税收漏洞，逐步规范存量房交易秩序，增加地方财政收入，营造依法、公平纳税的税收环境提高效率，提升纳税服务水平。
五、存量房交易纳税评估的方法有哪些？
存量房交易纳税评估的方法，是应用CAMA系统，即“计算机辅助批量评估系统”、“存量房交易纳税评估系统”生成评估值。
按财政部、国家税务总局的要求，应用房地产评估技术，建立存量房交易申报价格比对系统。本比对系统采用国际上通用的评估方法，将估价时点近期有过交易的类似房地产就地理位置、建筑结构、朝向、楼层、层高、侧端、交易时点等主要因素进行系数修正，与待评估房地产进行比较后得出存量房交易价格评估值。
六、存量房交易纳税评估系统是怎样对存量房交易进行估价的？
首先由房地产评估专业人员对市区内所有住房进行数据采集、拍照，对于采集数据按照“区域成片、地段相连、价值相近”的原则进行评税分区，资料经过审核之后录入存量房交易纳税评估系统。接下来搜集近年来房地产成交案例，通过筛选，选择真实案例进行分析比对，采用市场比较法更为科学合理。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。建立可比实例成交价格库；最后，纳税人进行存量房交易的时候，通过录入房屋信息，系统将自动找到对应的评税小区，将纳税人申报价格和评估值进行比对，纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易价格评估值征税。这种方式有效地避免了因为“阴阳合同”而造成税款流失，同时，对于每一个纳税人也达到了效率和公平的统一。
七、存量房交易纳税评估工作的基本内容是什么？
存量房交易纳税评估工作是“应用房地产估价技术对存量房交易计税价格进行评估核定”的简称。就是运用国际上通用的房地产评估方法和估价技术，通过采集海量的存量房交易信息，建立存量房交易纳税评估数据库系统和计税价格核定数学模型，用软件系统评估纳税人存量房交易申报价格，将评估结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。它取代了过去人工核定房屋市场的指导价，有效地解决了传统征管模式中税收公平和工作效率的问题，缓解了征纳矛盾，最大限度地回避价格申报和计税价格核定过程中的人为因素，是一项“以计算机软件评估替代人工评估”的存量房交易税收征管工作新模式。
八、开展存量房交易纳税评估工作有什么好处？
全面应用评税系统科学、合理地核定存量房交易计税价格，有五个方面的好处：一是能够有效地防止纳税人利用虚假合同低报成交价格偷逃税收，确保税负公平；二是防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，堵塞税收漏洞，确保依法、公平纳税的税收环境。三是有利于遏制违法和投机行为，配合国家宏观调控举措，促进房地产市场的健康发展；四是应用信息化手段开展评税工作，能够大大提升评估效率、提高办税效能、优化纳税服务；五是通过信息管理、以机控税，有利于进一步规范税务机关和税务人员的执法行为，促进公正执法、廉洁执法。
九、存量房交易纳税评估的政策依据有那些？
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六款：纳税人申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条明确规定：纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格核定；（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本*（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第四款之规定：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。此外，2009年以来，财政部、国家税务总局先后联合下发了财税〔2009〕100号、财税〔2010〕105号、财税〔2011〕61号等三个文件，明确要求广泛应用房地产评估技术加强存量房交易税收管理。
十、存量房评估系统中基础信息的来源渠道有那些？
存量房评估系统内的各类房地产基础数据信息采集的来源渠道有以下几种，一是房产、国土、规划、住建等部门现有的房地产登记信息；二是房管、国土部门以及房地产开发商的一手房交易价格信息；三是中介机构成交和网上挂牌成交的房地产信息；四是通过政府采购聘请专业房地产评估机构，在合法、公平的原则下，对我市行政辖区内的存量房逐栋进行现场勘验采集到的信息。有效的确保了信息来源渠道的多样化，保证了存量房基础数据信息的客观、真实、准确。
十一、存量房评估系统里面的参数、计税标准和计税价格的社会公允度如何？
存量房评估系统内的各类标准，包括参数、标准房价格和计税模型等数据都是经过财政、税务、房管、国土、住建和评估公司的估价师、工程师、建造师、税务师、会计师等专业人士测算、论证、评估得出的，数据、参数、标准具有真实性、科学性、客观性。
另外，我们将根据城市发展情况、房地产市场价格波动情况以及国家宏观政策变化，对评估系统内的参数、标准设置及时或定期进行调整。
十二、同一小区不同房屋或者楼层不同的房屋评估的计税价格是否一样？
不一样。在评估软件中充分考虑了不同的房屋各种影响因素，比如建筑结构、房屋类型、楼层、成新度、朝向、层高、侧端等修正因素，参数修正后会准确计算出公正价格。
十三、存量房交易纳税评估系统是否是核定存量房的交易价格？
不是。存量房交易纳税评估系统评估核定的是存量房交易的计税价格（计税依据）而不是存量房的实际交易价格。这是因为：一是由于房地产交易的价格是动态变化的，软件系统中的评估时点一般与纳税人交易房产的时点不同，且无法按照每个纳税人交易的时点调整评估标准，这样就会产生评估价格与实际交易价格不一致的情况。二是由于目前评估系统应用的房地产估价标准，虽然综合考虑了影响存量房交易价格的主要因素和共性因素，但不可能穷尽一套房产所有的个性化因素，这也会导致评估价格与实际交易价格出现一定偏差。基于上述原因，税务机关采取将存量房价格估值统一下浮20%后再作为判断纳税人申报价格是否偏低的依据，更贴合客观实际，避免了对纳税人合法权益的损害，减少纳税异议，也易于纳税人接受评估结果。
十四、宁德市存量房交易纳税评估的适用范围是那些？
存量房交易纳税评估适用于宁德市行政区划范围内所有存量房（住房）交易的税收征管。纳入评估范围的房产类型主要有：单元住宅（成套住宅）、储存间、自建独立住宅（自建房）、商业用房（商铺）、写字（办公）楼、别墅、车库、车位等八类房产。
十五、纳税人在发生存量房交易进行税收申报时的具体程序有那些？
存量房交易申报纳税按以下程序进行：
（一）向主管税务机关办税服务厅窗口申报纳税；
（二）由主管税务机关应用房地产估价技术，通过存量房交易纳税评估系统评估存量房交易环节计税价格；
（三）主管税务机关对存量房评估价格与纳税人申报价格进行比对，对于申报价格高于评估价格的，以申报价格计税；对于申报价格明显低于评估价格的，应进一步经规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由，经确认有正当理由的，对申报价格予以认可；无正当理由的，以评估价格作为依据核定计税价格征税。
十六、存量房交易时，哪些情况可视为有正当理由？
（一）法院裁决；
（二）拍卖；
（三）房屋客观上有明显缺损；（地基下沉；墙体开裂、倾斜、坍塌；因火灾、风灾或其他自然灾害导致的房产缺损；因临近土地征用或房屋拆分导致留存房屋的缺陷）。
十七、有正当理由应提供什么资料？
第（一）项纳税人应提供法院判决书（调解书、裁定书）、房屋所有权证、交易双方身份证明等合法有效资料，经主管税务机关审核无误后，按法院判决（调解、裁定）价格申报纳税；
第（二）项纳税人应提供委托拍卖合同、拍卖成交确认书、房屋所有权证、交易双方身份证明等合法有效资料，经主管税务机关审核无误后，按拍卖成交确认书中的价格申报纳税；
第（三）项纳税人应提供房屋明显缺损的实证照片、专业鉴定评估机构出具的鉴定报告、房屋所有权证、交易双方身份证明等合法有效资料，经主管税务机关单位审核无误后，核定计税价格给予适当下幅。
十八、存量房评估异议如何受理？
1、纳税人当场提出异议。存量房评估系统生成的计税评估价值高于纳税人申报的交易价，如纳税人无异议，则直接以计税评估价值作为计税依据。如纳税人有异议且需要税务机关进行复核的，纳税人应当场提出异议在《国家税务总局宁德市税务局税务事项通知书（适用于存量房交易评估）》上签署意见，并在收到《国家税务总局宁德市税务局税务事项通知书（适用于存量房交易评估）》后两个工作日内提供与交易房产成交价格有关的全部书面证明材料。计税评估价值高于其申报交易价时，如纳税人不接受计税评估价值，纳税人既可以选择放弃交易，也可以提出异议，要求复核。税务机关根据纳税人的选择以确定是否开展复核工作。因此，因存量房评估异议而开展的复核以纳税人提出为前提。
十九、主管税务机关复核的程序是什么？
主管税务机关受理纳税人申请，应如何进行复核？
1、书面审核。主管税务机关应当在纳税人对《国家税务总局宁德市税务局税务事项通知书（适用于存量房交易评估）》签署异议意见并收到纳税人提供的与交易房产成交价格有关的全部书面证明材料后十个工作日内对申请理由和书面证明资料进行书面审核，主要是判断纳税人申诉理由和审核资料的正当性、真实性、合法性、合理性和有效性。
2、正当理由的判断。理由是否正当，《规程》列举了三类，即（1）由人民法院裁定、判决和仲裁机构裁决的房产权属转移，以生效法律文书载明的存量房价值作为计税依据；（2）通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的房产权属转移，以拍卖对价作为计税依据；（3）房产曾发生重大意外事件或存在功能性结构破损等严重质量问题的。其中，第三种情形，需要主管税务机关结合纳税人提供的书面资料进行判断。
3、实地调查。主管税务机关按照税务检查的规定，对纳税人提出的理由和资料进行查证，措施包括：采取从银行等金融机构获取房产交易的资金往来记录、上门实地勘查、核实房产实际情况或通过其他第三方途径了解实际交易情况等。
4、出具“两书”，即复核工作应当形成《国家税务总局宁德市税务局税务事项通知书（存量房交易计税评估调查结果告知书）》和《国家税务总局宁德市税务局税务事项通知书（存量房交易计税评估调查结论告知书）》。
5、复核只进行一次。对同一存量房评估异议，纳税人只能够申请一次异议处理。如纳税人对复核结果仍有异议，应当采取行政救济措施。
二十、纳税人是否可以采取行政救济措施？
1、纳税人依法享有行政救济权。
2、纳税人提出行政救济的理由。一是对复核结论注明的复核结果有异议。二是对应纳税额有异议。此处的应纳税额，既包括经复核确定计税依据后计算的应纳税额，也包括系统评估后，在收到《国家税务总局宁德市税务局税务事项通知书（存量房交易计税评估调查结果告知书）》时没有异议，主管税务机关以计税评估价值为计税依据计算的应纳税额。
3、依据、程序、时限。根据《税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》第一百条和《税务行政复议规则》（国家税务总局令第21号）第三十三条规定，纳税人在依照税务机关确定的金额缴纳税费和滞纳金以后或者提供相应的纳税担保被税务机关确认之日起60日内依法向国家税务总局宁德市税务局提出行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。
二十一、本公告的执行时间
本公告自2018年7月5日起施行。
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