为进一步规范存量房交易税收征管，做好存量房评估工作机制建设，充分保护纳税人的合法权益，公平、合理、简便、高效实行我市存量房交易税收征管工作，特制定《宁德市地方税务局存量房交易税收管理规程》，现予以公告。
附件:
1.宁德市地方税务局税务事项通知书（适用于存量房交易评估）
2.宁德市存量房交易计税评估调查结果告知书
3.宁德市存量房交易计税评估调查结论告知书
福建省宁德市地方税务局
2015年1月26日
宁德市地方税务局存量房交易税收管理规程
第一条 为规范宁德市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称存量房评估工作），保障存量房评估工作持续运行，营造依法诚信纳税的社会氛围，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）、《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》（税总发〔2013〕129号）及《国家发展改革委国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》（发改价格〔2010〕770号）等规定，结合宁德市存量房评估工作实际开展情况，制定本规程。
第二条 本规程仅用于规范、指导宁德市行政区域范围内的存量房评估工作。县（市、区）地方税务局负责本地存量房评估工作的具体实施，应做好估价结果应用、涉税异议处理、评估系统和信息库的更新维护、减免税管理和税收政策咨询等工作，并不断优化纳税服务，规范执法行为，充分尊重纳税人的知情权，保护纳税人的合法权益，提升纳税人的税法遵从度，积极引导纳税人如实申报存量房交易价格，促进房地产市场健康有序发展。
第三条 县（市、区）地方税务局应健全存量房评估工作管理机制，成立存量房评估工作领导小组，设置专门机构和人员具体负责存量房评估工作。
第四条 本规程所称存量房交易是指已经取得所有权证书的各类房产再次交易或交换的活动，包括买卖、赠与、继承、投资、交换、抵偿债务等发生房产权属变更的行为。目前纳入宁德市存量房评估范围的主要有：单元住宅（成套住宅）、储存间、自建独立住宅（自建房）、商业用房（商铺）、写字（办公）楼、别墅、车库、车位等八类房产。
第五条 本规程所称存量房交易计税价格异议处理（以下简称异议处理），是指存量房交易的单位和个人对地方税务机关依据纳税人申报的存量房交易信息应用福建地税综合业务管理系统房产评估模块（以下简称评估系统）批量评估生成的评估值（估价结果下浮一定比例后的值，以下简称评估值）有异议，地方税务机关根据纳税人提供的证据，对评估值进行个案因素调整的过程。
第六条 评估系统主要采用市场比较法对上述八类房产计税价格进行评估，评估技术标准由市场公开招投标中标的具有福建省房地产价格评估管理机构颁发的从事房地产价格评估甲级资质的房地产评估机构或中国注册资产评估师协会颁发的资产评估机构资质证书的评估机构（以下简称评估机构）按照房产评估行业标准进行设定。未经授权，任何单位和个人不得向社会公布存量房交易价格评估值，防止出现二次定价的现象，引导纳税人依法如实申报。
第七条 存量房减免税管理按照国家税务总局关于《税收减免管理办法（试行）》（国税发〔2005〕129号）及《福建省地方税务局办税服务标准化操作指南》等相关规定办理，办税服务厅依据减免税审批决定书（含报备类及报批类减免决定书）为纳税人提供缴纳税款、开具发票及权属转移涉税证明服务。
第八条 存量房评估工作应遵循以下规范：
（一）办税服务厅在受理纳税人存量房交易申报时，应主动告知纳税人享有提出异议、要求据个案原因调整房产评估值的权利与虚假申报应承担的法律责任及相应处罚。
（二）办税服务厅采集纳税人及交易房产信息，通过评估系统产生交易房产评估值，严格禁止不经评估即直接按纳税人的申报价格计征税费。
（三）办税服务厅以评估系统自动生成的评估值作为参考，比对纳税人的申报价格，判断纳税人的申报价格是否明显偏低，据以确定计税价格。
纳税人申报价格高于评估值的，办税服务厅以申报价格作为计税价格计征税费。纳税人申报价格低于评估值的，办税服务厅应向纳税人发出《宁德市地方税务局税务事项通知书（适用于存量房交易评估）》，告知其评估结果。
如纳税人同意评估值作为计税价格的，办税服务厅以评估值作为计税价格计征税费；如纳税人不接受评估值作为计税价格的，办税服务厅将此项存量房交易涉税事项移交存量房评估工作专门机构处理。
（四）纳税人对评估值有异议时，办税服务厅或存量房评估工作专门机构应当主动提供专业的指导和帮助，就存量房评估工作意义、评估方法、工作流程、评估价值生成等做好解释、辅导工作，消除纳税人对存量房评估工作的误解、疑虑。
（五）经办税服务厅或存量房评估工作专门机构现场告知、解释后纳税人仍对评估值有异议，办税服务厅或存量房评估工作专门机构应告知纳税人在收到《宁德市地方税务局税务事项通知书（适用于存量房交易评估）》后两个工作日内提供与交易房产成交价格有关的全部书面证明材料。
纳税人对评估值有异议但没有在规定时间内提供与交易房产成交价格有关书面证明材料的，存量房评估工作专门机构可通知办税服务厅直接以评估系统生成的评估值作为计税依据计征税费。
（六）存量房评估工作专门机构应在收到纳税人提供的与交易房产成交价格有关的书面证明材料之日起十个工作日内，对其申报价格偏低理由是否正当、个案因素对交易房产评估值的影响程度等方面进行综合分析。认为需要采取实地调查程序的，应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定，可采取从银行等金融机构获取房产交易的资金往来记录、上门实地勘查、核实房产实际情况或通过其他第三方途径了解实际交易情况等方法，进一步核实其成交价格的真实性，并做好相关调查记录。
（七）存量房评估工作专门机构应根据实际调查情况对纳税人提出的理由做出正当、部分正当或不正当的结论，形成调查报告，向纳税人出具《宁德市存量房交易计税评估调查结果告知书》。如果存量房评估工作专门机构分析认为纳税人提出的理由正当的，认可纳税人申报价格，据此计征税费；如果存量房评估工作专门机构分析认为纳税人提出的理由部分正当的，依据分析结果与评估值孰低的原则计征税费；如果存量房评估工作专门机构分析认为纳税人提出的理由不正当的，直接按评估值计征税费。
纳税人对异议处理调查结果无异议的，存量房评估工作专门机构同时出具《宁德市存量房交易计税评估调查结论告知书》，以本次涉税事项做出价格最低的结论作为计税依据计征税费。
（八）纳税人对《宁德市存量房交易计税评估调查结果告知书》结果仍有异议的，存量房评估工作专门机构可根据《国家发展改革委国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》（发改价格〔2010〕770号）规定，依照分级管理的原则，与同级政府价格主管部门共同开展涉税财物价格认定工作。
存量房评估工作专门机构应在纳税人对《宁德市存量房交易计税评估调查结果告知书》结果签署异议意见后一个工作日内出具《涉税财物价格认定协助书》，政府价格主管部门设立的价格认证机构受理后，在约定期限（由县（市、区）地方税务机关与同级政府价格主管部门事先约定）内出具《涉税财物价格认定结论书》，经存量房评估工作专门机构认可，以本次涉税事项做出价格最低的结论作为计税依据。
同级政府价格主管部门不具备开展涉税财物价格认定条件的县（市、区），县（市、区）地方税务机关可结合本地实际情况，成立“联合异议处理工作机构”，成员由地方税务机关从事存量房评估工作人员、同级政府价格主管部门从事涉税价格认定人员、同级政府主管房地产相关业务的国土房管等部门专业人员、房地产评估机构具有评估资质的人员组成，共同开展存量房交易计税评估异议调查工作，出具《宁德市存量房交易计税评估调查结论告知书》。
（九）存量房评估工作专门机构应在收到《涉税财物价格认定结论书》之日起三个工作日内进行确认，采信同级政府价格主管部门出具的评估结果的，出具《宁德市存量房交易计税评估调查结论告知书》，以本次涉税事项做出价格最低的结论作为计税价格计征税费。
《涉税财物价格认定结论书》出具的评估结果未被存量房评估工作专门机构采信的，存量房评估工作专门机构仍以书面审核或实地调查后的调查报告结果出具《宁德市存量房交易计税评估调查结论告知书》，以地方税务机关对本次涉税事项做出价格最低的结论作为计税依据计征税费。
第九条 有下列情形之一的，地方税务机关应认为纳税人申报价格偏低有正当理由：
（一）由人民法院裁定、判决和仲裁机构裁决的房产权属转移，并出具生效法律文书载明的。
（二）通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的房产权属转移。
（三）房产曾发生重大意外事件或存在功能性结构破损等严重质量问题的。
第十条 对同一存量房评估异议，地方税务机关只进行一次异议审核。
第十一条 地方税务机关应当及时告知纳税人行政救济途径。
第十二条 经核实检查发现纳税人申报虚假存量房交易信息的，地方税务机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定处理。
第十三条 存量房评估工作专门机构应在交易异议处理结束后十个工作日内，对本次异议处理的结果是否影响评估系统相关标准房价格数据做出书面报告。如需调整相关标准房价格的，存量房评估工作专门机构应出具数据更改函，要求基础数据采集中标单位十个工作日内补充修改完善相关数据，并在两个工作日内完成相关标准房价格数据的更新。
第十四条 存量房评估工作专门机构应每半年对本地存量房交易数据进行统计分析，向存量房评估工作领导小组做出详实报告。县(市、区)局存量房评估工作领导小组要根据市场变化情况，完善评估技术标准，保证评估结果符合市场实际情况；要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型及标准房价格数据；要分析本地区评估分区情况，原分区密度不够细致或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。有条件的县（市、区）局争取做到按楼栋设置评估分区。
第十五条 评估系统产生的评估值仅作为地方税务机关征收存量房交易环节中相关税费的计税依据，不得用于其他用途。
第十六条 本规程由宁德市地方税务局负责解释，未尽事宜按照现行税收法律、法规、规章和上级规范性文件的规定执行。如有新的税收法律、法规、规章及规范性文件公布，应按新的政策执行。
第十七条 本规程自2015 年3月1日起执行。
乐睿科技主办