为了贯彻落实税收政策，统一税收政策执行口径，解决税收征管工作中的疑问，经调查、研究，现对若干税收政策执行问题公告如下：
一、财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号文件）第三项规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”将地价计入房产原值计征房产税的政策，可按照以下原则和方法执行:
（一）分别确定企业各宗地地价和宗地单位地价。宗地地价包括为取得土地使用权支付的价款和相关税费以及开发土地发生的成本、费用等。地价款未能及时支付的，按照权责发生制原则计算。
宗地单位地价=宗地地价÷宗地规划用地面积（平方米）
（二）分别确定企业各宗地容积率。容积率又称建筑面积毛密度，是项目用地范围内，地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式为：
容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积
地上总建筑面积=房屋建筑面积+建筑物面积
地上总建筑面积包括：已建成投入使用房屋和建筑物建筑面积、在建或规划待建的房屋和建筑物建筑面积。
没有建筑规划的，容积率按照已建成投入使用及在建房屋和建筑物建筑面积与宗地用地面积的比值确定。
（三）确定计入房产原值的地价。如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房屋和建筑物，又有在建或规划待建的房屋和建筑物，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，应将该宗土地的价值在不同房屋和建筑物中进行分配。在建房产和待建房产，于建成使用后，属于应税房产的，将分配的地价一并计入计税房屋原值征收房产税。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
计算公式为：
计入房产原值的地价=房屋建筑面积×2×宗地单位地价
宗地容积率等于或高于0.5的，按照宗地房屋建筑面积占总建筑面积的比例和宗地地价全额计算，确定计入房产原值的地价。
计算公式为：
计入房产原值的地价=宗地地价×房屋建筑面积÷地上总建筑面积
征、免税划分：
计入征税房产原值的地价=计入房产原值的地价×计征房产税的房屋建筑面积÷地上总建筑面积
计入免税房产原值的地价=计入房产原值的地价×免征房产税的房屋建筑面积÷地上总建筑面积
（四）确定计征房产税的房产原值。计征房产税的房产原值=企业原账面计征房产税的房产原值+计入征税房产原值的地价
（五）企业按照规定将地价计入房产原值申报缴纳房产税后，企业固定资产账面原值未相应变动的，企业应建立计算房产税的辅助明细核算资料。企业固定资产账面原值相应发生变动的，计入固定资产账面原值的地价，尚商未摊销的无形资产（地价）部分（不包括企业估价入账的地价），可以并入固定资产计税基础，按照企业所得税有关规定，以固定资产折旧形式在企业所得税前扣除，同时，停止摊销该部分无形资产（地价）。
二、在土地增值税清算中，纳税人开发的项目中既有普通标准住宅又有其他类型房地产，普通标准住宅免征土地增值税照以下原则和方法执行：
纳税人建造普通标准住宅出售免征土地增值税。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应单独核算、分别计算增值额。
在核算普通标准住宅土地增值额时，营业税、城市建设维护税和教育费附加按照普通标准住宅销售（营业）收入和规定的税率计算扣除金额，其他扣除金额可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法计算确定。
参考计算公式：
土地增值税清算项目单位成本、费用扣除额=〔取得土地使用权所支付的金额+开发土地的成本、费用+（取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施的成本）×20%〕÷土地增值税清算项目可售总建筑面积
清算项目增值额=销售（营业）收入（包含该类房地产视同销售收入）-该类房地产营业税、城市建设维护税和教育费附加金额-该类房地产销售面积×土地增值税清算项目单位成本、费用扣除额
清算项目增值率=该类清算项目增值额÷（该类房地产营业税、城市建设维护税和教育费附加金额+该类房地产销售面积×土地增值税清算项目单位成本、费用扣除额）×100%
纳税人不能分别核算普通标准住宅和其他类型房地产增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应以整个开发项目（包含普通标准住宅）为单位，计算征收土地增值税。
三、房地产开发企业将车库或者停车位转让，在计算土地增值税时，其收入按以下原则和方法执行：
《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除。房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
四、新农村改造房产所使用的土地，不在土地使用税征收范围内的，不征收土地使用税；在土地使用税征收范围内的，直接用于农、林、牧、渔业等免税项目以外的生产经营用地，应按规定征收土地使用税。
新农村改造房产所使用的土地仍属于集体土地的，对其建造销售的房产不征收土地增值税；新农村改造房产所使用农村集体土地已改变为国有土地的，对在国有土地上建造销售房产的单位和个人应按照规定征收土地增值税。
五、经省级政府主管部门（金融办）批准设立的小额贷款公司，在《中国人民银行关于印发〈金融机构编码规范〉的通知》（银发〔2009〕363号）中已列入“其他金融机构”，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则的规定，其签订的借款合同属于印花税应税凭证。
本公告自2016年6月1日起施行。
特此公告。
淮北市地方税务局
2016年5月31日
乐睿科技主办