当涂县地方税务局、国家税务局，市地方税务局各分局（局）、各区国家税务局、开发区国家税务局、市国税局机关各业务科室:
现将省地方税务局《转发国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（皖地税〔2009〕48号，以下简称《通知》）转发给你们，并补充以下意见，请一并遵照执行。
一、关于计税毛利率的确定
我市房地产开发企业开发项目位于城区及郊区的，计税毛利率为15%；开发项目位于其他地区的，计税毛利率为10%。属于经济适用房、限价房和危改房的开发项目，计税毛利率为3%。
二、关于开发产品成本利润率的确定
对《通知》第七条第（三）款视同销售中按开发产品的成本利润率方法确认收入（或利润）的，其成本利润率暂按15%确定。
三、关于经济适用房、限价房和危改房所得税管理
（一）房地产开发企业开发的经济适用房，按《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报送以下资料：
1.立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；
2.土地管理部门划拨土地的相关证明；
3.市政府相关部门核定的有关经济适用住房销售价格的相关证明；
4.主管税务机关要求提供的其他资料。
（二）房地产开发企业开发的限价房和危改房，按《通知》第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料：
1.《国有土地使用权出让合同》和市政府相关部门的立项批复，以及其他能证明限价房和危改房的文件资料；
2.主管税务机关要求提供的其他资料。
（三）凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。
（四）对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。
四、关于总可售面积的确定依据
总可售面积以纳税人取得的房产局颁发的《商品房预售许可证》上注明的“预售总建筑面积”为计算依据。
五、关于成本对象的所得税管理
（一）房地产开发企业应按照《通知》第二十六条规定合理确定计税成本对象，并报主管税务机关备案；未进行备案的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
（二）成本对象由企业开工之前30个工作日报主管税务机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。
主管税务机关在受理纳税人备案时，应加盖税务机关备案专用印章。房地产开发企业在税务机关登记备案后应按照已备案确认的成本对象计算计税成本。
（三）房地产开发企业对已达到完工条件的开发产品未按成本对象结算计税成本的，主管税务机关有权确定成本对象并核定其计税成本，企业据此进行纳税调整。
（四）2008年完工的开发产品不再进行备案，但计税成本的归集和分配需按《通知》规定处理。2008年未完工开发产品应按照本规定提请备案。
六、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。
（二）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如果售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确规定了建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如没有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。
房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。
二○○九年七月二十九日
乐睿科技主办