各县（市、区）地方税务局，市局各直属单位：
现将市局制定的《衡水市土地增值税清算管理暂行办法》印发给你们，同时提出如下要求，请一并遵照执行。
一、各单位要高度重视土地增值税清算管理工作，把做好清算管理工作作为土地增值税科学化、精细化、规范化管理的一项重要内容来抓，切实将《衡水市土地增值税清算管理暂行办法》落到实处。
二、对纳税人有《衡水市土地增值税清算管理暂行办法》第十二条所列五种情形之一的，不得简单的均以核定征收的方式对其土地增值税进行清算，应以按帐核实清算为主。
三、各单位于1月15日前将本单位土地增值税清算领导小组及土地增值税清算实施小组人员名单上报市局税政三科。
二００八年一月二日
衡水市土地增值税清算管理暂行办法
第一章 总 则
第一条为进一步规范我市土地增值税清算管理工作，提高土地增值税管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等法律法规、政策的规定，制定本办法。
第二条土地增值税清算工作要以“依法治税”思想为指导，认真贯彻落实各项税收政策。各县（市、区）局及市局直属征收分局要针对土地增值税清算工作特点以及容易出现问题的环节，结合本单位工作实际，建立职责分明、科学合理的土地增值税清算管理工作模式。
第二章 组织领导
第三条为保证土地增值税清算工作的顺利开展，市局成立以主管局长王剑英为组长，肖立君 王纪龙 孙彩霞 王毅梅 宋长友种广臻 杨永强为成员的土地增值税清算领导小组；清算领导小组下设办公室；办公室设在税政三科。
各县（市、区）局及市局直属征收分局要成立相应的土地增值税清算领导小组和清算实施小组。
第四条清算领导小组主要职责：把握政策的执行情况；负责组织专人具体实施土地增值税清算；了解、掌握清算工作开展情况，及时解决清算过程出现的问题；建立与土地、房产管理部门协调联系机制，拓宽涉税信息采集渠道，确保土地增值税清算工作顺利开展。
第五条清算实施小组的主要职责：按照土地增值税清算领导小组要求，对符合清算条件的房地产开发项目，严格按照有关政策规定，进行土地增值税具体清算工作，确保数据的真实、准确。清算完毕后，及时就土地增值税清算情况向土地增值税清算领导小组提供相关数据资料并进行清算汇报。
第三章 清算条件
第六条符合下列情形之一的纳税人，应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
4.直接转让土地使用权的。
4.纳税人分期取得旧房及建筑物转让收入，合同期满的。
第七条符合下列情形之一的纳税人，主管税务机关可要求其进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
第八条符合本办法第六条规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本办法第七条规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
第四章 清算流程
第九条符合清算条件的纳税人向主管税务机关提出土地增值税清算申请后，由主管税务机关对需予以清算的房地产开发项目进行登记，并填写《土地增值税清算项目登记表》（附件一），并于15日内报送本单位土地增值税清算领导小组。由土地增值税清算领导小组确定是否进行清算，应进行清算的由土地增值税清算领导小组指派土地增值税清算实施小组进行土地增值税清算。
第十条对土地增值税清算领导小组确定应进行清算的房地产开发项目，由纳税人将下列资料报送主管税务机关：土地增值税清算申请、土地增值税纳税申报表、开发项目的预算（概算）书及项目竣工决算报表、房地产开发项目工程验收证明、土地使用权受让（转让）合同及支付的地价款凭证、预征土地增值税完税凭证、房地产开发成本（费用）凭证、与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证、贷款合同及银行贷款利息结算通知单（书）、审计报告、财务会计报表、房地产买卖合同复印件及统计汇总资料、《普通标准住房审核表》及主管税务机关要求报送的其他资料。
符合清算条件并进行土地增值税清算的其他纳税人，应按要求报送以下证明材料：1、房地产买卖合同；2、房屋（土地）权属证明；3、有权机构出具的评估报告；4、确定收入及扣除项目的原始凭证。5、主管地方税务机关要求报送的其他资料。
主管税务机关应对纳税人提供的涉税资料的合法性、有效性、合理性及真实性进行认真核查。
主管税务机关对纳税人报送的资料进行审核后转交土地增值税清算实施小组。
第十一条土地增值税清算实施小组接到主管税务机关转交的上述资料后即可按下述步骤开始土地增值税清算工作：
（一）清算前的审核
根据土地增值税清算单位的实际情况，首先就以下几个方面进行审核：
⒈审核转让房地产的类型，确定是否应享受税收优惠。
①是否为房地产开发企业，应否享受20%的加计扣除。
②是否为普通标准住宅，应否享受增值率不超过20%免税。
⒉审核转让房地产的收入及扣除项目，是否完整、准确、合理。
①是否为全部价款，实物和其他收入折价是否合理；成交价格是否低于评估价格，单位面积平均价格是否合理，理由是否正当。
②审核扣除项目金额，看有无多计、重计的现象。
（二）确定房地产转让收入额
确定房地产转让收入额可采用以下方法确定：一是根据纳税人帐簿、会计报表记载的金额确定；二是根据纳税人销售房地产开具的发票或收据记载的金额确定；三是调取纳税人银行对帐单核对确定。房地产转让收入确定后填制《房地产转让收入清算汇总表》（附表二），由房地产开发企业法定代表人及财务负责人签字并加盖公章确认。
（三）确定房地产转让扣除项目金额
⒈确定取得土地使用权所支付的金额：可根据纳税人持有的国有土地使用权出让（转让）合同（包括相关补充合同）或帐簿记载的金额确定，可调取纳税人原始凭证查阅。
（注：取得土地使用权所支付的金额在会计核算时，会按一定的方法摊入或转入房地产开发成本项下的土地征用及拆迁补偿费项目。）
⒉确定房地产开发成本：可从纳税人会计帐簿、原始凭证中记载的金额计算确定。
（注：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费会因取得土地使用权的形式不同或取得土地使用权时土地已开发的程度不同，有可能部分或全部体现在取得土地使用权所支付的金额中。因此，具体操作时应根据取得土地使用权时土地已开发的程度，进行具体分析，既不能重复扣除，也不要合理的支出不予扣除。）
⒊确定房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：根据财务费用中的利息支出能否按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，依照取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本两项金额合计分别计算确定，能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除利息支出，但最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，销售费用、管理费用则按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和的5%计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除。
⒋确定与转让房地产有关的税金。包括纳税人转让房地产缴纳的营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加，可从纳税人帐簿凭证中查阅确定。因按财务制度规定，房地产开发企业缴纳的印花税已列入管理费用，故在计算土地增值税时不再扣除。
⒌确定加计扣除项目金额。对从事房地产开发的纳税人依照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%计算确定。
（注：对纳税人取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，不享受加计扣除的优惠；纳税人取得土地使用权投入资金后，将生地变为熟地转让的，加计扣除的计算基数为取得土地使用权所支付的金额和土地开发成本之和。）
房地产转让项目扣除项目金额确定后，填制《房地产转让扣除项目金额清算汇总表》（附表三），由房地产开发企业法定代表人及财务负责人签字并加盖公章确认。
（四）确定房地产开发项目是否属于普通标准住宅
根据纳税人提供的建筑规划许可证、土地证、取得房地产开发项目占地面积、建筑总面积、楼栋数、分户建筑面积等资料，据以计算房地产开发项目的容积率，根据纳税人帐簿凭证及其他有关资料取得分户房地产售价（成交价格），并与政府有关部门公布的同级别土地上住房平均价格相比较，据以确定房地产项目是否属于普通标准住宅，若属于普通标准住宅，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（五）确定房地产转让项目增值额
将计算确定的房地产转让收入额减去扣除项目金额，差为正数则为增值额，若为负数，表示该房地产转让项目无增值额，不再计算土地增值税应纳税额。
（六）确定房地产转让项目的增值率、税率
将计算确定的增值额与扣除项目金额进行比较，确定增值率,同时依照土地增值税有关政策规定确定税率和速算扣除系数。
（七）确定预征税款数额
通过帐簿、凭证计算确定纳税人已预缴的土地增值税额，填制《土地增值税预征税款情况汇总表》（附表五），由房地产开发企业法定代表人及财务负责人签字并加盖公章确认。
（八）确定土地增值税应纳及应补（或退）税额
根据确定的房地产转让项目转让收入、扣除项目金额、增值额、税率、速算扣除系数、预征税款数额等数据，计算确定房地产转让项目应纳的土地增值税税额以及应补（或退）税额，填制《土地增值税清算多退少补情况计算表》（附表六），由房地产开发企业法定代表人及财务负责人签字并加盖公章确认。
第十二条纳税人有下列情形之一的，税务机关可以对其实行核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第十三条房地产开发企业有本办法第十二条所列情形之一，且主管税务机关认为其土地增值税应实行核定征收的，以房地产转让收入额为计税依据，按照核定的征收率计算应纳的土地增值税，实行核定征收，并填制《土地增值税核定征收认定表》（附表四）。
核定征收率暂定如下：住房核定征收率为：衡水市区1.5％，县级市1％，县0.5％；非住房核定征收率为：衡水市区2.5％，县（市）2％。
（注：核定征收率以开始清算时的时间为基准，凡本办法施行之后进行清算的，无论清算项目所跨期间的预征率如何执行均以此核定征收率进行清算。）
第十四条清算结果的审批
（一）土地增值税清算实施小组将土地增值税清算的总体情况（包括房地产开发企业及清算项目的基本情况，转让额、分项扣除项目金额、增值额、增值率、应征税额、已预征税额、应补、退税额情况，清算中存在的问题等）向本单位清算领导小组汇报，同时呈报相关资料。并对提供资料的真实性、准确性负责。
（二）土地增值税清算实施小组根据清算领导小组做出的决定，3日内告知纳税人其应补（或退）税款的金额。
凡未经清算领导小组审核擅自做出处理决定，造成税款流失的，按有关规定追究相关责任人的责任，并通报批评。
（三）清算领导小组将清算结果发至主管税务机关，由主管税务机关征缴其应纳税款或办理退税手续。
第十五条对土地增值税清算后，应补（或退）税款的，纳税人应在主管税务机关规定的期限内办理补缴（或退还）税款手续。
第十六条对纳税人提供的可作为计税收入或扣除项目的合法、有效的帐簿、记帐凭证，土地增值税清算完毕后，加盖“已清算”戳记。
第十七条清算过程中，清算实施小组要严格各项涉税资料的收集。清算结束后，由本单位土地增值税清算领导小组予以存档备查，并报市局土地增值税清算领导小组办公室备案。
第五章 相关政策规定
第十八条房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
第十九条对纳税人既建造普通标准住宅、又搞其他房地产开发的，应分别计算土地增值税，区分不开的，一律按照建造非普通标准住宅征收土地增值税。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第二十条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
第二十一条房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
⒈按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
⒉由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第二十二条房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十三条基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，均不按普通标准住宅对待。
第二十四条房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
第二十五条房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
⒈建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
⒉建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
⒊建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第二十六条房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
第二十七条属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
第二十八条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
第六章 附 则
第二十九条主管税务机关应加强辖区内房地产开发企业管理、监控力度，对符合清算条件的纳税人，应及时申请土地增值税领导小组安排对其进行土地增值税清算工作，确保土地增值税清算政策的贯彻落实。
第三十条对符合清算条件的纳税人，未在政策规定或主管税务机关规定的期限内向税务机关申请办理清算手续的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第六十二条规定处理的同时，对经清算应补缴税款的，对其应补缴税额依照《征管法》第六十四条第二款规定进行处理。
第三十一条对符合清算条件的纳税人，拒绝税务机关依法对其进行土地增值税清算的，依照《征管法》第六十三条或第七十条及第七十二条进行处理。
第三十二条税务稽查部门在稽查工作中，发现符合清算条件而未进行土地增值税清算的，应及时以书面形式报同级土地增值税清算领导小组，根据同级土地增值税清算领导小组做出的决定对其进行清算。
第三十三条本办法未尽土地增值税其他事项，按照《征管法》及其《实施细则》的有关规定执行。
第三十四条以前土地增值税征收管理规定与本办法相抵触的，一律以本办法为准。
第三十五条本办法由衡水市地方税务局负责解释。
第三十六条本办法自2008年1月1日起执行。
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