咸阳市地方税务局公告2012年第1号关于发布《咸阳市地方税务局存量房交易价格评估规则》的公告

咸阳市地方税务局
关于发布《咸阳市地方税务局存量房交易价格评估规则》的公告

咸阳市地方税务局公告2012年第1号

全文有效成文日期：2012-01-01

【字体：小中大】

注释：内容修订。参见：《国家税务总局咸阳市税务局关于发布税收规范性文件清理结果的公告》。

为了全面规范存量房交易税收管理，杜绝存量房交易中“阴阳合同”形成的税收漏洞，促进房地产市场健康发展，维护纳税人合法权益，根据陕西省地方税务局开发的“陕西省存量房交易价格评估系统”应用规范，咸阳市地方税务局制定了《存量房交易价格评估规则》，现予以公布，自2012年1月1日起实行。

特此公告。

二〇一二年一月一日

存量房交易价格评估规则

一、存量房交易价格评估的概念

应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（简称“存量房交易价格评估”）的涵义，是指根据税收法律规定的计税原则，采用科学的估价方法，评估纳税人申报的存量房交易价格准确度，依照相关规定核定纳税人的应纳税额。

根据《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）规定，对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税。

二、存量房交易价格评估采用的方法

“陕西省存量房交易价格评估系统”采用的存量房交易价格评估方法为市场法，又称市场比较法、交易案例比较法，是将估价对象与一定数量的、在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，通过对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，来求取估价对象的客观合理价格的方法。

三、存量房交易价格评估的步骤

（一）房地产买卖交易案例数据采集和整理。从房管部门、房地产中介公司等渠道采集估价时点近期（一年内）的大量房地产买卖交易案例，获取买卖交易价格信息，建立交易案例库。每个交易案例需要采集地理位置、实物状况（建成年份、建筑结构、楼层、朝向、建筑面积等）、交易时间及价格等信息。

（二）房地产评估分区。不同地段、区位的房地产市场价格水平表现具有明显差异，因此，需要根据不同地段、不同区位房地产市场价格情况将一个评估区域再划分为若干个评估分区。在市场数据较好的情况下可以以住宅小区甚至到楼幢，作为分区的最小单位；如果市场数据不是很充足，可以把税收管辖区域分成若干个片区。

（三）房地产分类。根据房地产的建筑形式、用途等对房地产进行细类划分。以住宅类房地产评估为例，可以分为别墅、普通住宅等。

（四）在分区分类的基础上，对交易案例库的数据进行统计分析，结合评估专家经验，测算价格影响因素（如住宅楼层、朝向等）对价格的影响程度，确定各个影响因素修正系数。

（五）从交易案例库中，选择与评估对象在同一分区、属于同一类别、实物状况尽可能相似的可比实例。选取3-5个可比实例较为适宜。

（六）对照估价对象的实物状况和交易时间，对每个可比实例的交易价格分别进行各项交易时间及楼层等各项因素的修正，求取比准价格。估价对象的评估价格为各个比准价格的算术平均数。即：

V=(V1+V2+…+Vn)/N,其中V为估价对象的评估价格；V1，V2,…Vn为比准价格；n为可比实例的个数。

四、存量房交易价格评估公式

房地产评估价格=可比实例成交价格（标准房基准价值）×交易日期调整系数×房地产状况调整系数=可比实例成交价格（标准房基准价值）×交易日期调整系数×楼层差调整系数×朝向调整系数×景观调整系数×采光调整系数×噪声调整系数

五、咸阳市城区及各县（市）估价分区

（一）咸阳市城区估价分区

1、中心评税区：西至防洪渠，东至东风路，北至陇海铁路，南至渭河

2、道北东评税区：西至西兰路，东至东风路，北至文林路，南至陇海铁路

3、道北西评税区：西至过双路，东至西兰路，北至珠泉西路，南至陇海铁路

4、化工评税区：西至东风路，东至机场高速，北至玻璃厂，南至渭河

5、陈阳评税区：西至三号桥，东至陈阳转盘，北至渭河，南至西户交界

6、沣河评税区：西至陈阳转盘，东至蓝马转盘，北至渭河，南至咸户交界

7、西咸评税区：西至蓝马转盘，东至绕城高速，北至渭河，南至西咸交界

8、电子评税区：西至东南坊，东至防洪渠，北至陇海铁路，南至渭河

9、文教评税区：西至西兰路，东至塔尔坡，北至咸宋路，南至毕源路

10、高新评税区：西至咸兴交界，东至东南坊，北至西橡转盘，南至西宝高速

11、其他评税区：上述10个评税区以外的区域

（二）兴平市估价分区

1、东城评税区：以中心大街为轴线，中心大街以东东城办所辖行政区域

2、西城评税区：以中心大街为轴线，中心大街以西西城办所辖行政区域

（三）武功县估价分区

1、人民路评税区：西至西关十字南北路，东至苏武大道，北至后稷路，南至西宝中线

2、北环路评税区：西至乾普路，东至苏武大道，北至北环路，南至后稷路

3、后稷东路评税区：西至苏武大道，东至县冷库，北至北环路延伸线，南至陇海铁路

4、后稷西路评税区：西至县党校，东至乾普路，北至建设路，南至后稷路

（四）三原县估价分区

1、中心评税区：东至东三路路东一百米；西至南、北大街路西一百米；北至丰原街、政府街、盐店街路北一百米；南至南环路路南一百米

2、城郊评税区：东止滨港大酒店东墙以西；西止陕西柴油机厂西墙以东；南止高渠乡政府门前东西路以北；北止香港中瑞公司北墙以南

3、其他评税区：上述两个评税区以外的区域

（五）泾阳县估价分区

1、第一评税区：县城南环路以北，东环路以西，兴隆大街以东，泾干大街以南

2、第二评税区：县城四址范围以内、第一评税区以外的区域

3、第三评税区：上述两个评税区以外的区域

（六）礼泉县估价分区

1、中心评税区：西至南北大街，东至东环路，北至公园南路，南至西兰路

2、城西评税区：西至西环路，东至南北大街，北至公园南路一线，南至乳品厂一线

3、城东评税区：西至东环路，东至果品包装市场，北至公园南路，南至西兰路

4、城南评税区：西至南北大街，东至果品包装市场，北至西兰路，南至乳品厂一线

5、城北评税区：西至西环路，东至东二环路，北至北二环路，南至公园南路

6、其他评税区：上述5个评税区以外的区域

（七）乾县估价分区

1、中心评税区：西兰大街以西，正街-南环路一线以东，南环路以北，泰山庙一线以南所辖区域

2、城东评税区：西至西兰大街，东至312国道收费站，南至果汁厂南侧防洪渠一线，北至北环路一线

3、城西评税区：东至正街—南大街，西至漠谷桥区域，南至果汁厂南侧防洪渠一线，北至北环路一线

4、城北评税区：南至泰山庙一线，北至北环路，东至312国道收费站，西至漠谷桥

5、城南评税区：北至南环路，南至果汁厂南侧防洪渠一线，东至312国道收费站，西至漠谷桥一线

（八）永寿县估价分区

1、第一评税区：东至福银高速，西至312国道，南至安德利南墙，北至永宁路

2、第二评税区：东至南关村委会，西至永寿中学西墙，南至永宁路，北至药厂路

3、第三评税区：东至粮油厂东墙，西至执法局西墙，南至药厂路，北至新永路

4、第四评税区：东至粮油厂东墙，西至西一居民点西墙，南至新永路，北至永寿收费站

（九）彬县估价分区

1、中心评税区：西至中山街，东至北大街，北至西南路，南至新公刘街

2、西街评税区：西至西环路，东至中山街，北至西兰路，南至公刘街

3、东街评税区：区域范围西至中山街，东至东环路，北至西南路，南至公刘街

4、姜嫄街税区：西至东环路，东至三岔路口，北至南山防洪局，南至公刘街

5、火石咀评税区：西至火石咀桥，东至西桥，北至刘家湾，南至防洪提

6、鸣玉池评税区：西至三岔路口，东至鸣玉池，北至南山，南至高速引线

7、开发区评税区：西至南河，东至鸣玉池，北至高速引线，南至泾河河堤

（十）长武县估价分区

1、第一评税区：东至太阳庙胡同，西至西一路，南至312国道，北至朝阳大街

2、第二评税区：东至西一路，西至彬长商务宾馆，南至丁家镇政府，北至李家胡同

3、第三评税区：东至东关村，西至太阳庙胡同，南至石油公司，北至北水沟

4、第四评税区：上述3个评税区以外的区域

（十一）旬邑县估价分区

1、第一评税区：东至东桥东岸，西至西桥西岸，南至翠屏山，北至凤凰山

2、第二评税区：东至连家河村，西至东桥东岸，南至翠屏山，北至凤凰山

3、第三评税区：东至西桥西岸，西至砭里村，南至翠屏山，北至凤凰山

4、第四评税区：上述3个评税区以外的区域

（十二）淳化县估价分区

1、第一评税区：南至大店桥，北至北关桥，东至冶峪河，西至车坞坡底、农牧局门口上坡处

2、第二评税区：大店新区、东关、果汁厂区

3、第三评税区：农牧局门口上坡处至职教中心、北关桥以北至烈士陵园

4、第四评税区：上述3个评税区以外的区域

六、存量房交易价格评估系统修正系数（咸阳）

房屋朝向修正系数表

房屋朝向	南向	东向	北向	西向	东西通透	南北通透
修正系数	0	-2	-4	-3	-1	+1

采光状况修正系数表

采光状况	好	较好	一般	差	阴暗
修正系数	0	0	0	0	-5

景观修正系数表

观

面湖

不面湖

绿地

无绿地

有噪声

(铁路、桥梁)

无噪声

修正

系数

+10

-3

楼层差修正系数表

序号	所在区域	楼层	总楼层	修正系数	序号	所在区域	楼层	总楼层	修正系数
1	咸阳	1	1	0.00	282	咸阳	6	24	5
2	咸阳	1	2	0.00	283	咸阳	7	24	5
3	咸阳	2	2	-5.00	284	咸阳	8	24	8
4	咸阳	1	3	0.00	285	咸阳	9	24	8
5	咸阳	2	3	8.00	286	咸阳	10	24	8
6	咸阳	3	3	-5.00	287	咸阳	11	24	10
7	咸阳	1	4	5.00	288	咸阳	12	24	10
8	咸阳	2	4	5.00	289	咸阳	13	24	10
9	咸阳	3	4	8.00	290	咸阳	14	24	10
10	咸阳	4	4	-5.00	291	咸阳	15	24	15
11	咸阳	1	5	0.00	292	咸阳	16	24	15
12	咸阳	2	5	4.00	293	咸阳	17	24	15
13	咸阳	3	5	8.00	294	咸阳	18	24	15
14	咸阳	4	5	4.00	295	咸阳	19	24	15
15	咸阳	5	5	-5.00	296	咸阳	20	24	15
16	咸阳	1	6	0.00	297	咸阳	21	24	15
17	咸阳	2	6	4.00	298	咸阳	22	24	12
18	咸阳	3	6	12.00	299	咸阳	23	24	12
19	咸阳	4	6	8.00	300	咸阳	24	24	10
20	咸阳	5	6	-8.00	301	咸阳	1	25	0
21	咸阳	6	6	-5.00	302	咸阳	2	25	0
22	咸阳	1	7	0.00	303	咸阳	3	25	0
23	咸阳	2	7	4.00	304	咸阳	4	25	5
24	咸阳	3	7	12.00	305	咸阳	5	25	5
25	咸阳	4	7	12.00	306	咸阳	6	25	5
26	咸阳	5	7	12.00	307	咸阳	7	25	5
27	咸阳	6	7	0.00	308	咸阳	8	25	8
28	咸阳	7	7	-5.00	309	咸阳	9	25	8
29	咸阳	1	8	0.00	310	咸阳	10	25	8
30	咸阳	2	8	4.00	311	咸阳	11	25	10
31	咸阳	3	8	12.00	312	咸阳	12	25	10
32	咸阳	4	8	12.00	313	咸阳	13	25	10
33	咸阳	5	8	12.00	314	咸阳	14	25	10
34	咸阳	6	8	0.00	315	咸阳	15	25	15
35	咸阳	7	8	-2.00	316	咸阳	16	25	15
36	咸阳	8	8	-5.00	317	咸阳	17	25	15
37	咸阳	1	9	0.00	318	咸阳	18	25	15
38	咸阳	2	9	5.00	319	咸阳	19	25	15
39	咸阳	3	9	5.00	320	咸阳	20	25	15
40	咸阳	4	9	5.00	321	咸阳	21	25	15
41	咸阳	5	9	5.00	322	咸阳	22	25	12
42	咸阳	6	9	8.00	323	咸阳	23	25	12
43	咸阳	7	9	8.00	324	咸阳	24	25	12
44	咸阳	8	9	8.00	325	咸阳	25	25	10
45	咸阳	9	9	-10.00	326	咸阳	1	26	0
46	咸阳	1	10	0.00	327	咸阳	2	26	0
47	咸阳	2	10	0.00	328	咸阳	3	26	0
48	咸阳	3	10	5.00	329	咸阳	4	26	5
49	咸阳	4	10	5.00	330	咸阳	5	26	5
50	咸阳	5	10	5.00	331	咸阳	6	26	5
51	咸阳	6	10	10.00	332	咸阳	7	26	5
52	咸阳	7	10	10.00	333	咸阳	8	26	8
53	咸阳	8	10	10.00	334	咸阳	9	26	8
54	咸阳	9	10	8.00	335	咸阳	10	26	8
55	咸阳	10	10	-10.00	336	咸阳	11	26	10
56	咸阳	1	11	0.00	337	咸阳	12	26	10
57	咸阳	2	11	5.00	338	咸阳	13	26	10
58	咸阳	3	11	5.00	339	咸阳	14	26	10
59	咸阳	4	11	5.00	340	咸阳	15	26	15
60	咸阳	5	11	8.00	341	咸阳	16	26	15
61	咸阳	6	11	10	342	咸阳	17	26	15
62	咸阳	7	11	10	343	咸阳	18	26	15
63	咸阳	8	11	10	344	咸阳	19	26	15
64	咸阳	9	11	10	345	咸阳	20	26	15
65	咸阳	10	11	8	346	咸阳	21	26	15
66	咸阳	11	11	-10	347	咸阳	22	26	15
67	咸阳	1	12	0	348	咸阳	23	26	12
68	咸阳	2	12	0	349	咸阳	24	26	12
69	咸阳	3	12	5	350	咸阳	25	26	12
70	咸阳	4	12	0	351	咸阳	26	26	10
71	咸阳	5	12	5	352	咸阳	1	27	0
72	咸阳	6	12	10	353	咸阳	2	27	0
73	咸阳	7	12	10	354	咸阳	3	27	0
74	咸阳	8	12	10	355	咸阳	4	27	5
75	咸阳	9	12	10	356	咸阳	5	27	5
76	咸阳	10	12	10	357	咸阳	6	27	5
77	咸阳	11	12	8	358	咸阳	7	27	5
78	咸阳	12	12	-10	359	咸阳	8	27	8
79	咸阳	1	13	0	360	咸阳	9	27	8
80	咸阳	2	13	0	361	咸阳	10	27	8
81	咸阳	3	13	5	362	咸阳	11	27	10
82	咸阳	4	13	5	363	咸阳	12	27	10
83	咸阳	5	13	5	364	咸阳	13	27	10
84	咸阳	6	13	10	365	咸阳	14	27	10
85	咸阳	7	13	10	366	咸阳	15	27	15
86	咸阳	8	13	10	367	咸阳	16	27	15
87	咸阳	9	13	10	368	咸阳	17	27	15
88	咸阳	10	13	10	369	咸阳	18	27	15
89	咸阳	11	13	10	370	咸阳	19	27	15
90	咸阳	12	13	8	371	咸阳	20	27	15
91	咸阳	13	13	-10	372	咸阳	21	27	15
92	咸阳	1	14	0	373	咸阳	22	27	15
93	咸阳	2	14	0	374	咸阳	23	27	15
94	咸阳	3	14	5	375	咸阳	24	27	12
95	咸阳	4	14	5	376	咸阳	25	27	12
96	咸阳	5	14	5	377	咸阳	26	27	12
97	咸阳	6	14	10	378	咸阳	27	27	10
98	咸阳	7	14	10	379	咸阳	1	28	0
99	咸阳	8	14	10	380	咸阳	2	28	0
100	咸阳	9	14	10	381	咸阳	3	28	0
101	咸阳	10	14	10	382	咸阳	4	28	5
102	咸阳	11	14	10	383	咸阳	5	28	5
103	咸阳	12	14	10	384	咸阳	6	28	5
104	咸阳	13	14	8	385	咸阳	7	28	5
105	咸阳	14	14	-10	386	咸阳	8	28	8
106	咸阳	1	15	0	387	咸阳	9	28	8
107	咸阳	2	15	0	388	咸阳	10	28	8
108	咸阳	3	15	5	389	咸阳	11	28	10
109	咸阳	4	15	5	390	咸阳	12	28	10
110	咸阳	5	15	5	391	咸阳	13	28	10
111	咸阳	6	15	10	392	咸阳	14	28	10
112	咸阳	7	15	10	393	咸阳	15	28	15
113	咸阳	8	15	10	394	咸阳	16	28	15
114	咸阳	9	15	10	395	咸阳	17	28	15
115	咸阳	10	15	10	396	咸阳	18	28	15
116	咸阳	11	15	12	397	咸阳	19	28	15
117	咸阳	12	15	12	398	咸阳	20	28	15
118	咸阳	13	15	12	399	咸阳	21	28	15
119	咸阳	14	15	12	400	咸阳	22	28	15
120	咸阳	15	15	10	401	咸阳	23	28	15
121	咸阳	1	16	0	402	咸阳	24	28	12
122	咸阳	2	16	0	403	咸阳	25	28	12
123	咸阳	3	16	0	404	咸阳	26	28	12
124	咸阳	4	16	5	405	咸阳	27	28	12
125	咸阳	5	16	5	406	咸阳	28	28	10
126	咸阳	6	16	5	407	咸阳	1	29	0
127	咸阳	7	16	5	408	咸阳	2	29	0
128	咸阳	8	16	8	409	咸阳	3	29	0
129	咸阳	9	16	8	410	咸阳	4	29	5
130	咸阳	10	16	8	411	咸阳	5	29	5
131	咸阳	11	16	15	412	咸阳	6	29	5
132	咸阳	12	16	15	413	咸阳	7	29	5
133	咸阳	13	16	15	414	咸阳	8	29	8
134	咸阳	14	16	12	415	咸阳	9	29	8
135	咸阳	15	16	12	416	咸阳	10	29	9
136	咸阳	16	16	10	417	咸阳	11	29	10
137	咸阳	1	17	0	418	咸阳	12	29	10
138	咸阳	2	17	0	419	咸阳	13	29	10
139	咸阳	3	17	0	420	咸阳	14	29	10
140	咸阳	4	17	5	421	咸阳	15	29	15
141	咸阳	5	17	5	422	咸阳	16	29	15
142	咸阳	6	17	5	423	咸阳	17	29	15
143	咸阳	7	17	5	424	咸阳	18	29	15
144	咸阳	8	17	8	425	咸阳	19	29	15
145	咸阳	9	17	8	426	咸阳	20	29	15
146	咸阳	10	17	8	427	咸阳	21	29	15
147	咸阳	11	17	15	428	咸阳	22	29	15
148	咸阳	12	17	15	429	咸阳	23	29	15
149	咸阳	13	17	15	430	咸阳	24	29	12
150	咸阳	14	17	15	431	咸阳	25	29	12
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281	咸阳	5	24	5

咸阳市地方税务局关于发布《咸阳市地方税务局存量房交易价格评估规则》的公告

咸阳市地方税务局
关于发布《咸阳市地方税务局存量房交易价格评估规则》的公告