市局各单位：
为深入贯彻落实“三个三”工作措施，切实加强税源管理，根据《浙江省个人出租房产税收征收管理暂行办法》的有关规定，市局制订了《个人出租房产税收征收管理实施意见》，现印发给你们，请认真组织实施。执行过程中遇有问题，请及时报告市局。
二○○六年十一月十四日
个人出租房产税收征收管理实施意见
为进一步加强我市个人出租房产的税收征收管理，根据《浙江省个人出租房产税收征收管理暂行办法》（以下简称办法）的有关规定，结合我市实际，特制定本实施意见。
一、征管范围
个人在绍兴市区范围内出租、自用房产而发生的应税行为，均适用本意见。
本意见所称个人出租房产行为是指将个人房产出租给承租人，由出租人向承租人收取租金或者获得其他经济利益的行为，以及承租人将租入房产再出租的转租行为，包括：
1、个人将房产出租给单位、个人用于居住的行为；
2、个人将房产出租给单位、个人从事生产经营活动的行为；
有下列情形之一的，视同出租房产：
（1）以房产投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的；
（2）以承包、承租经营或其他名义有偿提供房产使用权的；
（3）利用个人房产从事个体经营，实际经营者非房屋产权人（除夫妻、直系三代内的亲属外）。
本意见所称个人自用房产行为是指将个人房产用于自己生产经营的（以下简称个人自用房产）行为。
二、登记管理
1、个人出租房产均应在发生应税行为或领取《房屋租赁许可证》后30日内，向地税机关设在房产坐落地街道办事处、镇政府的代征点提供房屋产权证、土地使用证、房产租赁合同（协议）、房屋产权人身份证明等有关税务登记资料，填报《个人房产自用（出租）情况登记表》。
个人房产尚未领取房屋产权证或土地使用证的，提供房产购销合同。房产转租的还应提供租入房产时的房产租赁合同和租入房产发票。
2、出租房产发生停租、改变出租面积、变更承租人姓名或投递地址等情况的，纳税人应于发生变化之日起30日内将相关变更资料提供给街道办事处、镇政府的代征点。
3、个人房产用于自己生产经营的，应向地税机关设在房产坐落地街道办事处、镇政府的代征点提供房屋产权证、土地使用证、从事个体经营营业证照、房屋产权人身份证明等登记资料，填报《个人房产自用（出租）情况登记表》。
4、房产所有权人（个人）为房产应税行为的纳税义务人（以下简称纳税人）。
房产所有权人不在市区范围内常住的，由使用人或房产代管人缴纳相关税费。
房产承租人应向地税机关设在房产坐落地街道办事处、镇政府的代征点提供房产所有权人(使用人或房产代管人)的姓名、住址、联系方式和租赁合同等，并协助街道办事处、镇政府与房产所有权人取得联系。如不能提供上述情况或提供情况不实，造成街道办事处、镇政府与房产所有权人(使用人或房产代管人)无法取得联系的，由承租人代为缴纳相关税费。
二、登记管理
1、个人出租房产均应在发生应税行为或领取《房屋租赁许可证》后30日内，向税务机关设在房产坐落地街道办事处、镇政府的代征点提供房屋产权证、土地使用证、房产租赁合同（协议）、房屋产权人身份证明等有关税务登记资料，填报《个人房产自用（出租）情况登记表》。
3、个人房产用于自己生产经营的，应向税务机关设在房产坐落地街道办事处、镇政府的代征点提供房屋产权证、土地使用证、从事个体经营营业证照、房屋产权人身份证明等登记资料，填报《个人房产自用（出租）情况登记表》。
4、房产所有权人（个人）为房产应税行为的纳税义务人（以下简称纳税人）。
房产所有权人不在市区范围内常住的，由使用人或房产代管人缴纳相关税费。
房产承租人应向税务机关设在房产坐落地街道办事处、镇政府的代征点提供房产所有权人(使用人或房产代管人)的姓名、住址、联系方式和租赁合同等，并协助街道办事处、镇政府与房产所有权人取得联系。如不能提供上述情况或提供情况不实，造成街道办事处、镇政府与房产所有权人(使用人或房产代管人)无法取得联系的，由承租人代为缴纳相关税费。
三、申报纳税
（一）个人出租房产应申报缴纳的各项税费：
1、纳税人取得租金收入等经济利益（包括货币收入、实物收入和其他收入），应依法申报缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、个人所得税、城镇土地使用税等相关税费。
2、个人出租房产取得收入低于营业税起征点的，免征营业税。个人出租房产应缴营业税的起征点为月营业额5000元。
3、共有产权的房产出租按产权证列明的产权比例确认各人的租金收入；个人取得多处房产租金收入，应将各处收入合并后确认租金收入。
4、个人转租房产不征房产税、城镇土地使用税。
5、无租使用房产的，应按原值缴纳房产税，并由使用人代为缴纳。
三、申报纳税
（一）个人出租房产应申报缴纳的各项税费：
1、纳税人取得租金收入等经济利益（包括货币收入、实物收入和其他收入），应依法申报缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、个人所得税、城镇土地使用税等相关税费。
2、个人出租房产取得收入低于增值税起征点的，免征增值税。
（二）个人自用房产，应依法申报缴纳房产税、城镇土地使用税等相关税费。
（三）各项税费的缴纳期限：
1、个人自用房产应缴纳的房产税、城镇土地使用税全年分两次缴纳，纳税期限分别为4月20日前和10月20日前。
2、个人出租房产根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月10日前缴纳；若一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月10日前一次性缴纳；未提供房产租赁合同等纳税资料实行核定征收的，全年分两次缴纳，分别在4月底前和10月底前缴纳；遇有其他情况的，按照权责发生制的原则，按月平均分摊计算租金收入，在次月10日前缴纳。
（三）各项税费的缴纳期限：
1、个人自用房产应缴纳的房产税、城镇土地使用税全年分两次缴纳，纳税期限分别为6月30日前和12月31日前。
2、个人出租房产根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月15日前缴纳；若一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月15日前一次性缴纳；未提供房产租赁合同等纳税资料实行核定征收的，全年分两次缴纳，分别在6月底前和12月底前缴纳；遇有其他情况的，按照权责发生制的原则，按月平均分摊计算租金收入，在次月15日前缴纳。
四、税款征收
（一）个人出租房产、个人自用房产应缴纳的各项税费由房产所在地主管地方税务分局委托房产坐落地的街道办事处、镇政府代征，主管地方税务分局应按照《浙江省地方税（费）委托代征管理办法》的有关要求与街道办事处、镇政府签订《委托代征税款协议书》，并颁发《委托代征证书》。
（二）个人出租房产、个人自用房产的税费征收采取以下两种方式：
1、纳税人能主动申报纳税，且申报的依据真实、有效的，实行按实征收方式。
2、纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：
（1）纳税人发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经地方税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（2）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
（3）房产所有权人将自有房产以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的；
（4）纳税人未按规定提供纳税资料的。
（三）核定计税依据的方法：
1、个人自用房产的计税依据按“房产交易公允单价”乘房产建筑面积的70％核定；
2、个人出租房产的计税租金收入按“房产交易公允单价”乘“出租市场平均收益率”，再乘房产建筑面积核定；
“房产交易公允单价”按个人房产的实际用途分为住宅、商业用房、办公用房、工厂用房、仓储用房等五类。个人应税房产按实际情况确定其用途。
房产建筑面积以房产所有权证上注明的建筑面积为准；没有房屋产权证的，以纳税人提供的其他可证明其房屋建筑物建筑面积的真实、有效的资料为准；纳税人未能提供真实有效的资料的或房产部分用于出租（经营）的，根据实际状况核实后确定。
“房产交易公允单价”、“出租市场平均收益率”由绍兴市地方税务局根据市区房产市场实际经营状况调查确定。
3、城镇土地使用税计税依据根据实际土地使用面积核实后确定。
（四）应缴纳的各项税费采用综合税费率征收：
1、个人自用房产的综合税费率为1.2%；
2、个人房产出租用于居住的，其综合税费率营业税起征点以上的为9%，营业税起征点以下的为4.5%；
个人房产出租用于生产经营的，其综合税费率营业税起征点以上的为19%，营业税起征点以下的为12.5%；
3、个人房产转租用于居住的，其综合税费率营业税起征点以上的为5％，营业税起征点以下的为0.5%；
个人房产转租用于生产经营的，其综合税费率营业税起征点以上的为7%，营业税起征点以下的为0.5%。
城镇土地使用税不包含在综合税费率中，按房产实际所在位置确定每平方米税额。
五、监控管理
1、绍兴市地方税务局负责开发“个人出租房产税收征收管理信息系统”（以下简称管理信息系统），主管地方税务分局和代征单位利用管理信息系统实施对个人应税房产税收的征收管理。
2、主管地方税务分局负责对代征单位、代征人员的业务指导和培训，对代征单位采集和维护的个人房产税源信息进行确认和反馈，并将确认的结果作为对个人应税房产征收税（费）的依据，同时应对代征工作的开展情况进行监督管理，及时向代征单位提供所需的发票和税收票证。
3、代征单位应按照《委托代征税款协议书》规定的代征范围、内容、职责、权限、期限实施代征工作，行使代征权利，履行代征义务，承担相应的法律责任。
4、代征单位负责采集和维护个人应税房产行为的税源信息，收集整理纳税人相关的房屋产权证、土地使用证、房产租赁合同（协议）、房屋产权人身份证明等有关税务登记资料。对税源信息进行动态跟踪、及时更新，并将采集的税源信息录入管理信息系统；按照主管地方税务分局确认的税源信息通过管理信息系统征收税款；按主管地方税务分局的要求上报各类信息和资料。
5、代征单位在代征税款、采集个人出租房产行为的税源信息时，应向纳税人做好宣传解释工作，同时发放有关宣传资料。
6、纳税人因解除合同，提前结束租赁关系等原因导致多缴税款的，由代征单位代纳税人向主管地方税务分局申请退税，主管地方税务分局经调查核实后应及时予以退还。
7、纳税人在申报缴纳各项税费后，凭完税凭证及出租合同等资料向代征单位申请开具《浙江省绍兴市房屋出租专用发票》或者向主管地方税务分局办税服务大厅申请开具《税务机关代开统一发票》。
四、税款征收
（一）个人出租房产、个人自用房产应缴纳的各项税费由房产所在地主管税务机关委托房产坐落地的街道办事处、镇政府代征，主管税务机关应按照《浙江省地方税（费）委托代征管理办法》的有关要求与街道办事处、镇政府签订《委托代征税款协议书》，并颁发《委托代征证书》。
（二）个人出租房产、个人自用房产的税费征收采取以下两种方式：
2、纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：
（1）纳税人发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（三）核定计税依据的方法：
2、“房产交易公允单价”、“出租市场平均收益率”由绍兴市税务局根据市区房产市场实际经营状况调查确定。
（四）应缴纳的各项税费采用综合税费率征收：
1、个人自用房产的综合税费率为1.2%；
2、个人房产出租用于居住的，其综合税费率增值税起征点以上的为8.9%，增值税起征点以下的为4.5%；
个人房产出租用于生产经营的，其综合税费率增值税起征点以上的为18.9%，增值税起征点以下的为12.5%；
3、个人房产转租用于居住的，其综合税费率增值税起征点以上的为4.9％，增值税起征点以下的为0.5%；
个人房产转租用于生产经营的，其综合税费率增值税起征点以上的为6.9%，增值税起征点以下的为0.5%。
城镇土地使用税不包含在综合税费率中，按房产实际所在位置确定每平方米税额。
五、监控管理
1、绍兴市税务局负责开发“个人出租房产税收征收管理信息系统”（以下简称管理信息系统），主管税务机关和代征单位利用管理信息系统实施对个人应税房产税收的征收管理。
2、主管税务机关负责对代征单位、代征人员的业务指导和培训，对代征单位采集和维护的个人房产税源信息进行确认和反馈，并将确认的结果作为对个人应税房产征收税（费）的依据，同时应对代征工作的开展情况进行监督管理，及时向代征单位提供所需的发票和税收票证。
3、代征单位应按照《委托代征税款协议书》规定的代征范围、内容、职责、权限、期限实施代征工作，行使代征权利，履行代征义务，承担相应的法律责任。
4、代征单位负责采集和维护个人应税房产行为的税源信息，收集整理纳税人相关的房屋产权证、土地使用证、房产租赁合同（协议）、房屋产权人身份证明等有关税务登记资料。对税源信息进行动态跟踪、及时更新，并将采集的税源信息录入管理信息系统；按照主管税务机关确认的税源信息通过管理信息系统征收税款；按主管税务机关的要求上报各类信息和资料。
5、代征单位在代征税款、采集个人出租房产行为的税源信息时，应向纳税人做好宣传解释工作，同时发放有关宣传资料。
6、纳税人因解除合同，提前结束租赁关系等原因导致多缴税款的，由代征单位代纳税人向主管税务机关申请退税，主管税务机关经调查核实后应及时予以退还。
7、纳税人在申报缴纳各项税费后，凭完税凭证及出租合同等资料向代征单位申请开具《浙江省绍兴市房屋出租专用发票》或者向主管税务机关办税服务大厅申请开具《税务机关代开统一发票》。
六、法律责任
1、纳税人未按照规定办理纳税申报或缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处罚。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理；
2、纳税人未按规定开具或者使用发票的，按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚；
3、承租单位未按规定取得《浙江省绍兴市房屋出租专用发票》或《税务机关代开统一发票》的，按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚。
承租单位因违反发票管理法规，导致其他单位和个人未缴、少缴税款或者骗取税款的，依照《中华人民共和国发票管理办法》有关规定进行处罚。
七、本实施意见自发文之日起施行。
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