注释：现行有效。参见：《国家税务总局随州市税务局现行有效税收规范性文件》（2019年11月26日）。

注释：第一条第三款删除；第三条中的“（企业所得税附征率为3.75%）删除”。参见：《国家税务总局随州市税务局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局随州市税务局公告2018年第2号）。

注释：现行有效。参见：《国家税务总局随州市税务局关于公布现行有效和全文失效废止税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局随州市税务局公告2018年第1号）。

根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号）、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，现将我市房地产企业销售未完工开发产品计税毛利率等相关问题公告如下：

一、销售未完工开发产品计税毛利率

（一）开发项目位于随州市市区及郊区（包括曾都区、高新技术开发区、城南新区）的为20％；

（二）开发项目位于其他地区的为15％；

（三）开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的为3％。

二、房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等视同销售行为，按照开发产品的成本利润率确认收入（或利润）的，我市开发产品的成本利润率统一确定为15％。

三、实行核定应税所得率征收企业所得税的房地产开发企业，按照15%的应税所得率（企业所得税附征率为3.75%），分月（次）按照销售收入或应税收入附征企业所得税。

四、本公告自发布之日起执行。此前已进行税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的按本公告执行。

随州市地方税务局

2017年3月14日

随州市地方税务局办公室关于房地产企业销售未完工开发产品计税毛利率等问题的公告解读

一、公告发布的背景

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第八条的规定，经请示省局税政二处，各地（市、州）地方税务机关可以结合本地实际，合理调整和确定未完工开发产品的计税毛利率。

二、如何确定我市未完工开发产品的计税毛利率

经对全市200余家房地产开发企业中的21户企业的2014年至2015年连续2年企业所得税汇算清缴申报数据、企业申报数据、土地增值税汇算清缴数据进行统计和分析，我市房地产行业2年平均毛利率为25.93%，2014年度毛利率达到27.82%。

综合考虑《湖北省国家税务局关于房地产企业未完工开发产品计税毛利率的公告》（湖北省国家税务局公告2013年第4号）和我市房地产行业增值税、土地增值税相关现行规定，以及县市地区级差、当前行业景气指数等因素，我们认为对开发项目位于随州市市区及郊区（包括曾都区、高新技术开发区、城南新区）的计税毛利率确定为20％，对开发项目位于其他地区的计税毛利率确定为15％，比较合理。

三、如何确定我市开发产品成本利润率

根据国税发〔2009〕31号文件第七条规定，房地产开发企业发生视同销售行为，应严格按照明确的方法和顺序确认收入（或利润），其中开发产品成本利润率的确定，在规定不得低于15%的同时授权主管税务机关自行确定。

结合我市实际，此次仍然延用最低下限，按照15%执行。

四、如何确定实行核定征收的房地产开发企业的附征率根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号）第八条“实行应税所得率方式核定征收企业所得税的其他行业纳税人，应税所得率为10-30%”和《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条第三款“开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”的规定，决定对实行核定应税所得率征收企业所得税的房地产开发企业，按照15%的应税所得率（企业所得税附征率为3.75%），按照每月销售收入或应税收入附征企业所得税。