各市、区地方税务局：
为进一步加强我市土地增值税的清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《广东省土地增值税征收管理办法》（粤府〔1995〕74号）以及《江门市土地增值税征收管理规定》（江府〔1996〕27号）等土地增值税相关政策文件精神，结合我市实际，市局制定了《江门市房地产开发企业土地增值税清算办法》（以下简称《办法》）印发给你们，并提出如下意见，请一并贯彻执行。
一、各级税务部门必须高度重视，认真贯彻落实好土地增值税清算工作。正进行清算的房地产开发项目，可按照本《办法》的规定，进行清算，并将清算结果于2007年6月30日前报主管税务机关审核，同时申报缴纳应补税款；各级税务部门应在认真审核企业清算情况的基础上，对重点纳税户进行核查，查补税款应在2007年12月31日前入库。
二、各地应严格按要求如期完成土地增值税的自行清算和重点清算工作，并于2008年1月10日前将清算工作落实情况以书面形式报市局。
三、各级税务部门要认真做好土地增值税清算的宣传工作，要通过各种宣传媒介广泛宣传土地增值税政策和《办法》，确保我市房地产开发企业土地增值税清算工作的顺利开展。
江门市地方税务局
二〇〇七年六月十二日
江门市房地产开发企业土地增值税清算办法
第一条 为加强我市土地增值税征管，规范房地产开发企业土地增值税的清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《广东省土地增值税征收管理办法》（粤府〔1995〕74号）以及《江门市土地增值税征收管理规定》（江府〔1996〕27号）、《印发关于修改〈江门市土地增值税征收管理规定〉第七条的通知》（江府〔2005〕22号）等有关政策规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于在江门市范围内从事房地产开发且实行预缴土地增值税的企业（下称“纳税人”）。
第三条 纳税人在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，应向主管税务机关报送土地增值税项目登记资料。开发项目清算前取得的销售（转让）收入，应预缴土地增值税。符合本办法第七条规定的清算条件的应进行土地增值税项目清算，项目清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税纳税申报。
第四条 土地增值税按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定的收入、扣除项目、税率计算。
第五条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
第六条 开发项目中同时包含普通标准住宅和其他房产的，应分别核算增值额。对不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其普通标准住宅不可享受《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定的税收优惠。
我市普通标准住宅标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下（住房平均交易价格按当地政府同期公布的价格执行）。
第七条 土地增值税清算条件。
(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税项目清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税项目清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.纳税人商品房已办理工程结算，并已销售完毕，但财务上未作销售处理的；
5.税务机关规定的其他情况。
第八条 清算时间
（一）符合本《办法》第七条第（一）项的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；
房地产开发项目竣工结算时间应以纳税人向建设管理部门提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案时间为准。
（二）符合本《办法》第七条第（二）项的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
第九条 清算程序
（一）提出申请
纳税人向主管税务机关提出项目清算的书面申请，并报送以下资料：
1.申请土地增值税项目清算的报告；
2.房地产开发项目批准文件、房屋销售（预售）许可证、土地使用权受让合同及支付出让金凭证、房产开发建筑合同复印件；
3.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件、项目竣工结算报告；
4.房屋销售明细表；
5.财务会计报表；
6.开发项目成本扣除情况表及相关的合法凭证复印件；
7.预缴土地增值税的完税凭证复印件；
8.房地产开发项目若有向银行贷款的，应提供银行贷款利息结算通知单；
9.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送税务中介机构出具的《江门市土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，见附件）；
10.主管税务机关要求报送的其他资料。
（二）填报《土地增值税纳税申报表》
1.对单一用途的房产开发项目，计算增值额时按照收入与扣除项目金额配比的原则填报《土地增值税纳税申报表》；
2.对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，必须根据房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额，分别填报《土地增值税纳税申报表》。
（三）计算税款
1.清算时计算土地增值税公式
纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别清算应交土地增值税，应交的土地增值税按照清算的结果多退少补。公式为：
土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额＝销售商品房收入－扣除项目金额
清算应补（退）土地增值税税额＝土地增值税应纳税额－已预交税额
2.清算后计算土地增值税公式
项目清算后销售或有偿转让的，纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别计缴土地增值税。公式为：
应交土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额＝当期（次）销售商品房收入－扣除项目金额
扣除项目金额=清算时的单位建筑面积成本费用×销售（或转让）面积
清算时的单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
第十条 纳税人有下列情形之一的，主管税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地房地产开发企业（或项目）的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(四)符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第十一条 在土地增值税税款清算工作中，纳税人根据实际情况可以委托具有办理涉税事宜资质的税务中介机构参与清算项目的销售收入、扣除成本及费用的鉴证审核。税务中介机构从事此项鉴证业务的准入条件、鉴证程序、鉴证内容、法律责任具体如下：
（一）准入条件
凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入广东省注册税务师管理中心备案管理，经过省级税务机关审查合格，并符合国家税务总局江门市税务局有关税务代理准入规定的税务中介机构，均可从事土地增值税清算鉴证工作。
（二）鉴证程序
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《关于印发〈税务代理业务规程（试行）〉的通知》（国税发〔2001〕117号）、江门市地方税务局《关于印发〈江门市税务代理机构代理业务管理办法（试行）〉的通知》（江地税发〔2004〕54号）等相关文件的规定，开展土地增值税清算鉴证工作：
1.税务中介机构与委托方确立税务代理关系，按规定签订税务代理委托协议；
2.税务中介机构应严格按照税务代理委托协议约定的范围和权限开展土地增值税清算鉴证工作；
3.出具《鉴证报告》。
（三）鉴证内容
税务中介机构受托对清算项目进行认真审核鉴证，并应如实填写《鉴证报告》，主要鉴证内容包括：
1.企业基本情况；
2.房地产项目开发情况：
（1）土地取得情况；
（2）立项情况。
3.土地增值税清算审计情况：
（1）审核转让国有土地使用权、销售不动产的收入；
（2）审核扣除项目金额。
接受委托土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构审核扣除项目金额时，应向委托方索取土地增值税纳税申报表、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权受让合同、银行贷款利息结算通知单、工程合同结算单、房屋销售明细表、财务会计报表、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据、转让房地产有关税金的合法有效凭证和其他与土地增值税清算有关的证明资料。
（3）确认增值额；
（4）计算应补（退）土地增值税税额。
（四）相关管理规定
税务中介机构在受托办理土地增值税清算鉴证业务时，应以有关法律、行政法规、规章为依据，按照独立、客观、公正原则，在充分调查研究、论证和计算基础上，出具《鉴证报告》供税务机关参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。
对税务中介机构出具的《鉴证报告》，主管税务机关应严格审核，对因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关证明资料的应及时退回，退回后纳税人应按主管税务机关的要求在规定期限内补充完善相关资料。对纳税人不能按规定期限提交补正资料的，主管税务机关应组织力量对清算项目进行重点清算。
（五）法律责任
税务机关对税务中介机构的《鉴证报告》具有检查、审核和认定权。
对税务中介机构出具的《鉴证报告》，主管税务机关应当受理，对经审查符合要求的鉴证报告，可以采信。
税务机关在土地增值税清算审核工作中，发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》有关规定进行处罚外，还应对违规者进行通报。
第十二条 纳税人不配合税务机关进行清算、提供虚假资料或税务中介机构不作为的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和相关规定处理。
第十三条 各地可以根据本办法制定具体的实施意见。
第十四条 本办法自发文之日起执行。
附件：《江门市土地增值税清算鉴证报告》（样式）
江门市土地增值税清算鉴证报告
**土增鉴字〔2007〕****号
（样式）
****公司：
我们接受委托，对贵单位销售（转让）“***”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等各级税务机关相关税收政策规定，并对贵公司所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的审计程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的要求，出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。
一、企业基本情况
成立日期：****
法定代表人：****
注册地址：****
注册资本：****
企业类型：****
经营范围：****
主管税务局：****
纳税人识别号：****
税务电脑编码：****
联系电话：****
二、房地产项目开发情况
（一）土地取得情况
贵公司 ****年**月**日受让位于****国有建设用地****平方米、合****亩（其中：出让土地面积****平方米、合****亩土地使用权，履行与****市国土局签订的《国有土地使用合同》（****地合[****]****号）约定的一切权利和义务）。
（二）立项情况
房地产项目实际于****年**月开工, ****年**月主体工程封顶，****年**月通过结构验收。 ****年**月**日经 ****市房地产管理局批准，贵公司取得商品房销售（预售）许可证。
****年**月**日贵公司取得 ****市房地产交易中心的产权备案登记， ****房地产项目可售建筑面积****平方米（其中住宅建筑面积****平方米、商铺（写字楼）建筑面积****平方米、车库建筑面积****平方米）。截止****年**月**日，贵公司所有可售面积分部销售完毕，实现不动产销售收入****元。
****年**月**日贵公司****项目全面竣工，并于**** 年**月**日通过有关部门验收。
三、土地增值税清算审计
（一）扣除项目金额情况
1.取得土地使用权所支付的金额****元；
2.房地产开发成本情况
截止****年**月**日累计账面开发成本****元，调整减少与经营无关或未按规定取得正式发票的成本支出****元，实际允许扣除的开发成本应为****元；
3.房地产开发费用
（1）截止****年**月**日，凡能够按销售（转让）房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额的。房地产开发费用支出共计 ****元；
（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除的，房地产开发费用支出共计****元；
4.税金及附加
截止****年**月**日累计账面税金及附加支出****元，调整减少不符合规定的扣除项目****元，实际允许扣除的税金及附加应为 ****元；
5.房地产加计扣除项目：****元（即取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和×20%）。
（二）项目开发面积情况
贵公司开发****商品房项目可售总建筑面积****平方米，其中：
1.住宅建筑面积 ****平方米：
（1）普通标准住宅建筑面积****平方米，占可售总建筑面积的**** %;
（2）非普通标准住宅建筑面积****平方米，占可售总建筑面积的**** %;
2.非住宅（含商铺、写字楼、车库等）建筑面积 **** 平方米，占可售总建筑面积的 **** %。
（三）住宅部分的土地增值税审计
1.普通标准住宅部分的土地增值税审计：
（1）普通标准住宅销售收入：****元；
（2）扣除项目金额：**** 元（按其可售建筑面积占可售总建筑面积比例分摊），其中：税金及附加：****元（按实际缴纳金额）；
（3）增值额：****元；
（4）增值率：**** ；
（5）应纳土地增值税计算过程及结果：****。
2.非普通标准住宅部分的土地增值税审计：
（1）非普通标准住宅销售收入：****元；
（2）扣除项目金额：****元（按其可售建筑面积占可售总建筑面积比例分摊），其中：税金及附加：**** 元（按实际缴纳金额）；
（3）增值额：****元；
（4）增值率：****；
（5）应纳土地增值税计算过程及结果****。
（四）非住宅（含商铺、写字楼、车库等）部分的土地增值税审计：
1.非住宅销售收入：**** 元；
2.扣除项目金额：**** 元（按其可售建筑面积占可售总建筑面积比例分摊），其中：税金及附加：**** 元（按实际缴纳金额）；
3.增值额：**** 元；
4.增值率：**** ；
5.应纳土地增值税计算过程及结果**** 。
四、应补（退）土地增值税
经清算，贵公司**** 商品房项目应缴纳土地增值税合计数为**** 元。截止 **** 年** 月** 日土地增值税已预缴**** 元，应补（退）土地增值税**** 元。
江门市***税务师事务所 中国注册税务师：****
地址：**** 中国注册税务师：****
电话：**** **** 年**月**日
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