各县（市、区）地方税务局、各直属单位
为了强化我市房地产开发企业的税收征管，现根据《中华人民共和国税收征收管理法》和有关税法规定，制定《郴州市地方税务局房地产开发企业税收征管办法》，请认真遵照执行。
郴州市地方税务局房地产开发企业税收征管办法
第一条 为了进一步加强和规范房地产开发企业的税收征管，坚持依法办事，依率计征，切实适应行业税收信息化和专业化管理改革，坚决堵塞税收征管漏洞，实现房地产税收管理一体化。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和有关税收法规的规定，结合我市实际，特制定本办法。
第二条 凡在我市从事房地产开发的纳税人，都必须依照税法规定，向当地地方税务机关申报缴纳属地方税务机关征收的营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、印花税、车船使用税及教育费附加和有关费金。
第三条 从事房地产开发的纳税人必须依法办理税务登记，建立帐簿，正确核算销售收入、成本和费用，编制财务报表，如实向税务机关报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。
第四条 纳税人必须根据合法、有效的凭证记帐。帐务健全，被税务机关认定为查帐征收的纳税人，按规定向税务机关领购发票，实行自开销售不动产发票；对核定征收的纳税人，由项目所在地税务机关代开发票。税务机关要加强对发票的管理，推广使用税控机。
第五条 各级地方税务机关要认真管好辖区内的房地产开发企业。必须对房地产开发企业实行微机管理，切实宣传和辅导税收政策，联动相关部门掌握第一手资料，彻底堵塞税收征管漏洞，促进房地产企业税收征管走向规范化，信息化。
第六条 税务机关依照税法规定认定为帐务健全、会计核算规范和真实的房地产企业实行查帐征收；对帐务不健全、财务核算不真实的房地产开发企业实行核定征收。
第七条 收入的确定及营业税的税务处理
（一）房地产开发企业开发产品的销售收入的确定
1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收取价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入额，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入实现。
4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款收到委托方已有开发产品清单之日确认收入实现。②采取视同买断方式委托销售开发商品的，属于开发企业与购买方签订销售合同式协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销售开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销售开发产品清单之日确认收入的实现。③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同式协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到委托方已销售开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到委托方销售开发产品清单之日确认收入的实现。属于受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。④采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关规定，参照上述①至③项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
5、开发企业将商品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
6、开发企业自建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议后，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
7、开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品成本利润率确定，开发产品的成本利润率郴州市城区及郊区为15%，所辖的其他县市为10%。
8、代建工程和提供劳务的收入确定：①开发企业代建工程和提供劳务不得超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用，完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同的工作量等方法确定。②开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入实现。
（二）房地产开发企业营业税税务处理的特殊界定
1、单位按照国家政策出售房改房的征税规定
所谓房改房，是指国家实行住房制度改革以后，对行政、企事业单位的原公有住房改抵价出租为按成本价和标准价出售给本单位职工，即：按照成本价和标准价出售给本单位职工的公有住房称作房改房。现行营业税政策规定，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，免征营业税。
2、合作建房的征税规定
合作建房，是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，双方合作建房。关于合作建房的征税问题，将根据不同情况进行税务处理。
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为，因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让土地使用权”项目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，计税依据应当按照《细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其收入再按“销售不动产”税目征收营业税，其计税依据为房屋的销售收入。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换取若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地的行为，对其应按“服务业--租赁”税目征税；乙方发生了销售不动产的行为，对其应按“销售不动产”税目征收营业税。
（3）房屋建成后，组成新的合营企业。如果双方采取风险共担、利润共享、按股分红的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权和乙方对合营企业投入的资金均不征收营业税。并于房屋建成后合营企业销售房屋取得的收入，应按照“销售不动产”税目征收营业税；但对甲乙双方在合营企业分得的投资收益不征营业税。
（4）房屋建成后，组建合营企业，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。对甲方取得的收入应按“转让无形资产”税目征税。对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
（三）受托代建房屋征税问题
房屋受托代建应按以下原则掌握执行相关政策：
1、房屋建设计划由委托方立项；
2、代建房屋的土地使用权为委托方所有；
3、房屋建设成本按施工实额计算；
4、房屋建设成本由委托方承担并以委托方名义与施工方结算；
5、房产商只收取手续费。
凡同时符合以上五条，对房产开发商按代建行为，只就手续费依“服务业--代理业”税目征收营业税；只符合前三项条件的，对房产开发商按“建筑业”税目，依工程总额征收营业税；对不符合前三项条件的，不论开发商如何核算，一律按“销售不动产”税目征收营业税。
四、纳税人自建住房销售给本单位职工的征税规定
纳税人自建住房销售给本单位职工，不论资金来源如何，都属于销售不动产行为，应照章征收营业税。
五、对拆迁户“以面积换面积”的征税规定
对房管部门、旧城改造指挥部根据城市规划要求进行旧城改造，拆除在规划内的住房，并按拆迁补偿办法，以房产补偿给拆迁户，属于“销售不动产”的应税行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。补偿的房产面积如与拆迁户原产权房产面积相同的，应按同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；补偿房产面积如超过原房产面积的，其超出部分，应按向拆迁户收取超面积部分的全部款项计征“销售不动产”营业税。
六、单位和个人由于土地证而取得的补偿收入的征税问题
征用土地必须对原用地单位或个人进行适当补偿，按照现行规定，对被征用土地的单位和个人所取得的补偿费用不征营业税。但有一种情况除外。对土地承包者所取得的补偿费用，则要征收营业税。
第八条 企业所得税的税务处理
一、查帐征收企业企业所得税的税务处理
（一）开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，对企业所得税征收采取计算毛利率的方法，毛利率按如下办法执行：
1、经济适用房。经济适用房必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。郴州市执行3.33%，换算企业所得税附征率为1%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的审批文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门审批文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
2、非经济适用房。郴州市城区及郊区，毛利率定为15%，换算企业所得税附征率为4.95%。郴州市管辖的其他县市区毛利定应为10%，换算企业所得税附征率为3.3%。
3、经济适用房、非经济适用房的企业所得税一律采取先附征后结算办法。
（二）完工产品的税务处理
1、符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：①竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；②已开始投入使用的开发产品（成本对象）；③已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
2、开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额，该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额（采取销售附征率的，再进行换算），计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品成本、费用的扣除
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本，开发产品会计成本与计税成本，已销开发产品计税成本与未销开发方面计税成本的界限。
1、开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：（1）开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入成本对象外，一律不得计入当期成本对象。（2）开发产品必须按一般经营常规和会计结合合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。（3）开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配成本对象。其中直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程结算等方法计算分配。（4）计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。（5）计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。（6）开发产品完工后应在规定的期限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后，如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
2、下列项目按以下规定进行扣除：（1）已销开发产品的计税成本。当期给予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积；已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本；（2）开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：①属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。②属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。（3）应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税法另有规定外，不得在税前扣除。（4）维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部分、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，给予在当期扣除。（5）共同部位、共同设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部分、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除，代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。（6）开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文化场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：①属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。②属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。（7）开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：①由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。②由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入应纳税所得额。（8）开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。（9）保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中扣除，也不得作为费用在当期税前扣除，待实际发生损失时可据实扣除。（10）广告费、业务宣传费、业务招待费按以下规定进行处理：①开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，应预售收入转为实际收入时，再将其作为计算基数。②新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最多不超过3个纳税年度。（11）利息。按以下规定进行处理：①开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可为财务费用直接扣除。②开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。③开发企业将自有资金借给合资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。（12）土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。（13）成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。（14）折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
二、对帐务不健全、财务核算不真实的房地产开发企业实行核定征收。
1、房地产开发企业有下列情形之一的，可以采取核定征收方式征收。
（1）依照法律、行政法规的规定可以不设帐簿的；
（2）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置帐簿的；
（3）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；
（4）虽设置帐簿，但帐目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查帐的；
（5）发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（6）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由。
2、无帐和财务不健全的开发企业企业所得税征收，采取核定毛利率换算为附征率的征收方式。郴州市城区及郊区核定毛利率为15%，换算征收率为4.95%；郴州市所辖的县市核定毛利率为10%，换算征收率为3.3%。
第九条 税种费种征收的税率及征收率。
1、营业税。销售不动产和转让无形资产的营业税率为销售收入的5%。开发企业开发的产品用于出租的，按租金收入5%征收营业税。
2、城市维护建设税。销售不动产和转让无形资产及税金收入征收的城市维护建设税以营业额为计税依据，纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市、县城、建制镇的，税率为1%。
3、教育费附加。销售不动产和转让无形资产及租金收入征收的教育费附加以营业税额为计税依据，征收率为3%。
4、土地增值税。根据湖南省地方税务局湘地税函〔2002〕60号文件规定，目前土地增值税预征率为1%。
5、城镇土地使用税。开发企业征用的非耕地，自批准征用次月起按规定征收城镇土地使用税。
6、房产税。开发企业将开发产品实行出租和转作固定资产要按税法规定征收房产税。
7、印花税。按印花税条例规定的税目税率征收。
8、车船税。依照车船税条例所附征的税目税额表执行。
9、资源税。按涉及品目依照有关规定征收。
10、防洪保安资金。销售不动产和转让无形资产的按销售收入的0.06%征收，开发企业开发的产品用于出租的，按租金收入的0.06%征收。
11、社会保险费。按照《中华人民共和国劳动法》、《社会保险费征缴暂行条例》、湘地税发〔2000〕95号和湘劳社字〔2005〕51号文件精神，外商投资企业和城镇私营企业必须参加保险，缴纳社会保险费。单位按其职工个人缴费工资基数总和的20%缴纳，从业人员均按本人缴费工资基数的8%缴纳。
12、残疾人就业保障金。按照《湖南省按比例安排残疾人就业规定》，对未安排残疾人就业和安排残疾人就业达不到本单位在职职工总数1.5%的比例的各类企业，按其差额人数与本地区上年职工年平均工资的积全额征收残疾人就业保障金。
13、工会经费。按照《中华人民共和国工会法》和总工办发〔2004〕29号文件精神，建立工会组织的企业按每月全部职工工资总额的2%的40%向所在总工会拨缴工会经费，未组建工会组织的企业按全部职工工资总额的2%向所在总工会缴拨筹备金。
第十条 土地增值税清算及预征管理办法加强房地产开发企业土地增值税的清算管理。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。
（一）土地增值税清算条件
1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列情形之一的，主管税务可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申报注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
（二）非直接销售和自用房地产的收入确定
1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产的，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺利确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2、房地产企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，只征收营业税等，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（三）土地增值税的扣除项目
1、房地产开发企业办理土地增值税和结算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2、房地产企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不全的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区域等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，附另有规定外，不得扣除。
5、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
（四）土地增值税清算应报送的资料
符合清算条件的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合主管税务机关要求纳税人进行清算的，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；2、项目竣工决算报表，取得土地使用权所支付的地价款凭证，国有土地使用权出让合同，银行贷款利息结算通知单，项目工程合同结算单，商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明材料；3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明材料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
（五）土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告，对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
（六）对帐务健全，能够确定收入和扣除项目金额的房地产开发企业，能够正确计算土地增值税的，可采取据实征收方式；对暂不能确定收入和扣除项目的，可采取预征方式，“先预征，后清算，多退少补。”我省预征率为1%。
对帐务不健全和核算不真实的房地产开发企业的土地增值税，采取核定方式征收，征收率不得低于我省规定的1%的预征率。
第十一条 认真开展房地产开发企业的纳税评估工作。征收机关要认真调查了解纳税人房地产开发占用土地、开发面积、开发项目、销售面积、销售收入、开发的成本及费用等情况，对纳税人缴纳的税收、费用、基金等进行评估，发现异常情况，要及时对纳税人进行税务约谈和纳税辅导，并向稽查等职能部门反馈有关信息。
第十二条 加大对从事房地产开发的纳税人的稽查力度。所得税汇算清缴工作结束后，各级稽查机关要对从事房地产开发的纳税人进行专项稽查，对偷逃税者，依法严肃处理，构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第十三条 税务人员徇私舞弊或玩忽职守，不征或少征应征税款，给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十四条 本办法的由郴州市地方税务局解释。本办法如与国家税务总局、省地方税务局新发文件有抵触的，应以国家税务总局和省地方税务局的文件为准。
第十五条 本办法从二00七年四月一日起执行。
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