为进一步做好我市土地增值税清算管理工作，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修正)、《安徽省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(皖地税〔2007〕39号，国家税务总局安徽省税务局公告2018年第3号修正)等有关规定，国家税务总局淮北市税务局、淮北市财政局、淮北市住房和城乡建设局制定了《淮北市2013-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本单位面积扣除标准》(以下称《单位面积扣除标准》，见附件)，现就有关事项公告如下：

一、本公告适用范围为淮北市(含濉溪县)范围内的房地产开发项目。

二、本公告所称“四项成本”，是指房地产开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用。

三、在土地增值税清算中，发现纳税人有下列情形之一的，主管税务机关可参照《单位面积扣除标准》核定四项成本，并据以计算扣除。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)虽设置账簿，但账目混乱或者提供的开发成本资料残缺不全，难以确定四项成本扣除项目金额的;

(三)办理土地增值税清算所附送的四项成本的凭证或资料不符合清算要求或不实的;

(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

四、在土地增值税清算审核中，发现纳税人申报的四项成本单位面积扣除金额高于《单位面积扣除标准》，主管税务机关应发出《土地增值税清算审核意见交换通知》，纳税人在收到通知之日起15日内回复意见、提交证据。税务机关对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引入第三方专业机构对工程造价进行复核。纳税人逾期未回复意见、提交证据或经税务机关审核后认为事实不清、证据不足的，参照《单位面积扣除标准》核定四项开发成本，据以计算扣除。

五、整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权以及实行定率核定征收的土地增值税清算，均不适用本公告。

六、本公告未尽事宜，按照现行税收法律、法规、政策执行。

七、本公告自发布之日起施行。

特此公告。

附件：淮北市2013-2022年度房地产开发项目土地增值税四项成本单位面积扣除标准.xls

国家税务总局淮北市税务局 淮北市财政局

淮北市住房和城乡建设局

2024年4月16日

关于《国家税务总局淮北市税务局 淮北市财政局 淮北市住房和城乡建设局关于发布淮北市2013-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本单位面积扣除标准的公告》的解读

为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算管理工作，促进我市房地产市场平稳健康发展，国家税务总局淮北市税务局与淮北市财政局、淮北市住房和城乡建设局联合制发《国家税务总局淮北市税务局 淮北市财政局 淮北市住房和城乡建设局关于发布淮北市2013-2022年度房地产开发项目土地增值税四项成本单位面积扣除标准的公告》(以下简称《公告》)，为方便理解和执行，现解读如下：

一、《公告》出台背景

为规范我市房地产开发项目土地增值税清算管理，明确我市2013-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准，国家税务总局淮北市税务局与淮北市财政局、淮北市住房和城乡建设局联合制定了《公告》。

二、《公告》制定的意义和总体考虑

《公告》的制定，有利于进一步提高纳税遵从，提升土地增值税清算质效，维护房地产业的持续健康发展，助力营造公平公正的税收营商环境。

三、《公告》中单位面积扣除标准测算过程

为做好我市《单位面积扣除标准》测算工作，由国家税务总局淮北市税务局提出业务需求，2023年12月6日由市财政局牵头，联合市税务局、市住建局召开调度会，成立测算专班，制定了工作方案。抽调中汇建银建设项目管理有限公司、众信建设项目管理有限公司、世诚工程咨询事务所有限公司、远信建设项目管理有限公司四家公司20余名技术人员组成测算小组，测算2013至2022年房地产开发项目“建筑安装工程费”等四项成本数据。根据 《住宅设计规范》GB 50096-2011 的规定，测算分层综合考虑民用住宅建筑设计中层数影响工程造价的因素，抽取住宅类多层住宅(6层及以下)、住宅类多层住宅(7层及11层以下)、住宅类多层住宅(12层及18层以下)、住宅类多层住宅(19层及33层以下)、住宅类底商、住宅类连排别墅、住宅类独立别墅、办公商用多层(6层及以下)，办公商用小高层(7层及11层以下)、办公商用高层(12层及以上)、地下车库(1层框架结构)和地下室人防工程12类计36个项目样本进行测算。测算期间，市税务局、市住房城乡建设局和市财政局以及测算专班多次召开会议对数据分析论证，数次对数据进行修正调整，力求“四项成本”数据的代表性和准确性。

四、《公告》的主要内容

(一)明确《公告》制发依据;

(二)明确四项成本内容及淮北市(含濉溪县)2013-2022年度房地产开发项目四项成本单位面积扣除标准;

(三)明确主管税务机关可参照《单位面积扣除标准》核定四项成本并据以计算扣除的情形;

(四)明确纳税人申报的四项成本单位面积扣除金额高于《单位面积扣除标准》时，后续需要办理的事项;

(五)明确《公告》自发布之日起施行，本公告施行前已完成清算审核的项目不按本公告执行。

五、创新举措

明确在土地增值税清算审核中，发现纳税人申报的四项成本单位面积扣除金额高于《单位面积扣除标准》，主管税务机关应发出《土地增值税清算审核意见交换通知》，纳税人在收到通知之日起15日内回复意见、提交证据。

六、保障措施

后续将定期公布在2022以后年度竣工的房地产开发项目土地增值税四项成本单位面积扣除标准。

七、政策咨询方式

咨询科室：国家税务总局淮北市税务局财产和行为税科

咨询电话：0561-2329155