各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局稽查局、地方税务局稽查局：

房地产行业税收专项检查是今年总局确定的税收专项检查工作的两个指令性项目之一。为确保2008年全国房地产行业税收专项检查工作取得实效，经研究，现提出如下具体工作要求：

一、切实提高认识，抓好工作落实

从近几年全国开展税收专项检查的情况看，房地产行业存在的涉税违法问题较为突出。为此，各地税务机关必予以高度重视，严格按照《国家税务总局关于开展2008年税收专项检查工作的通知》（国税发〔2008〕9号）和本通知有关要求，认真组织、部署、实施房地产行业税收专项检查。各级税务稽查局要狠抓检查质量和效率，彻底查清房地产行业存在的涉税问题。并予以及时处理，真正达到查处涉税违法行为、规范行业税收秩序的目的。

二、解剖重点企业，推进全面检查

一是各省国、地税局要组织联合专案组开展重点解剖式检查。各省国、地税局要在辖区内2005年至2007年年平均销售额排名前10位的房地产企业中共同选择3户企业进行重点解剖式检查。检查中，要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据必须全部进行核查；检查后，要认真进行案例分析，归纳典型问题，总结检查经验，制定详细的全行业检查方案，指导全面检查。各省要将确定的重点检查企业名单于4月10日前报至总局稽查局（系统工作处），总局将予以重点督办。对因客观原因、确定重点检查企业名单有困难的，可报请总局稽查局予以确定。

二是各地要将企业自查与重点检查相结合，确保检查工作不留死角。各地要以重点解剖式检查发现的问题为参照，在房地产行业开展全面自查；要认真分析企业自查结果，对白查未达到要求的企业进行重点检查。

三是在检查中，各地要同时注重对房地产关联企业（如建安企业、房地产销售代理公司等）的延伸检查。

三、实施查前培训，确保检查质量

针对房地产行业的复杂性和特殊性，各地要在检查前认真组织实施查前培训。各地要通过培训，梳理有关政策，讲清存在问题，传授检查方法，统一执法尺度，切实提高参检人员素质，确保检查质量。

为做好此次税收专项检查工作，总局稽查局对近几年各地开展房地产行业税收专项检查中发现的主要涉税违法问题进行了归纳汇总，现予摘要印发（见附件），供各地工作参考。

四、重视部门配合，形成执法合力

各地税务机关在检查中，要积极争取当地党委、政府的理解和支持；要重视与国土、城市规划、城市建设、房产等行政管理部门的沟通配合，定期向相关部门索取房地产企业的涉税资料，及时掌握房地产开发企业的开发进程，分析房地产企业的应纳税情况和纳税异常情况，寻找检查突破口，确保检查工作顺利进行。

五、加强上下沟通，认真分析总结

一是对在检查中发现达到标准的大要案件，各地须及时上报总局稽查局。自4月初起，每两个月将房地产专项检查进展情况定期报告总局稽查局。

二是检查中如遇较大困难或问题，各地可报请总局稽查局予以指导、帮助和协调。对检查阻力较大的企业，可提请总局稽查局直接组织检查或督办。

三是各地要认真做好房地产行业税收专项检查的分析总结工作。其中，重点解剖式检查的总结报告在该检查结束后，要及时上报总局稽查局。该报告特别要详细说明列支成本费用的票据核查情况，包括核查票据的数量、种类、每种票据占核查票据总量的比例、发现的票据违法类型、每类违法类型的票据数量及其占全部违法票据数量的比例等。年度房地产行业税收专项检查的总结报告，按国税发〔2008〕9号文件有关规定报送。

附件：房地产行业主要税收违法问题

附件：房地产行业主要涉税违法问题

根据近年来房地产行业税收专项检查和大要案件查处情况，现将检查发现的房地产企业主要涉税问题归纳汇总如下，供各地工作参考：

一、偷逃/隐匿应税收入类

1、将销售收入（包括预收收入）挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。

2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。

3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。

4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。

5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。

6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。

7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。

8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。

9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。

11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。

16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。

17、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现，一些开发企业与包销商签定包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。

18、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。

二、虚列/多列成本费用类

19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。

20、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。

21、多预提施工费用，虚列开发成本。

22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。

23、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。

24、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50％部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。

25、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。

26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。

27、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。

三、其他情形

28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。

29、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。

30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。

31、未按规定缴纳开发期间土地使用税。

32、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。

33、未按规定申报缴纳契税。

34、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。