关于《海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》的解读
一、关于公告出台的背景
2013年4月1日发布的《海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》(海南省地方税务局公告2013年第2号)(以下简称2013年2号公告)因在信息公开方面上存在瑕疵，省局在2014年11月25日出台的《海南省地方税务局关于废止和修改税收规范性文件的公告》(2014年第20号公告)中将其废除。为保证土地增值税预征的延续性，在修正错误的基础上，结合2014年10月9日出台的《海南省地方税务局关于明确暂不预征土地增值税的保障性住房范围的通知》(琼地税函〔2014〕589号)，重新制定了土地增值税预征率公告。
二、关于土地增值税预征率的确定
依据2011年土地增值税清算的实际税负，根据国税发[2010]53号文“中部和东北地区省份不得低于1.5%”的要求，在2010年调整的基础上，对不同地区的普通住宅、非普通住宅及非住宅类房地产项目类型，以及成片开发销售土地行为，在2%～5%范围内分别适用不同的预征率。
(一)保持房产项目类型划分方式不变
2013年调整预征率时，区分普通住宅、非普通住宅项目和非住宅类型，分别适用不同的预征率。此次调整在内容上仍延续3号公告的内容，保持普通住宅、非普通住宅及非住宅三种类型的房产，将非普通住宅及非住宅类房产的设置为相同的预征率。一是保持政策的延续性，二是与我省土地增值税清算中划分房产类型的方式保持一致，便于执行。
(二)适当调高土地增值税预征率
海口、三亚、陵水因地理环境和基础设施优势的原因，其房产售价要高于其他地区。所以将海口市、三亚市、陵水县房地产开发项目普通住宅预征率调整为3%，非普通住宅及非住宅类房产预征率调整为5%；将其他市县、区房地产开发项目普通住宅预征率调整为2%，非普通住宅及非住宅类房产预征率调整为4%。
(三)考虑到目前的限价商品房价格普遍较高，结合琼地税函〔2014〕589号文件的规定，明确除了限价商品房以外的保障性住房暂不预征土地增值税，对保障性住房项目同时开发销售除保障性住房以外的其他房产，一律预征土地增值税。
(四)将成片开发销售土地的行为纳入预征管理范围，鉴于土地开发成本的一般低于商品房项目开发成本，而其收益往往高于商品房项目，在综合普通住宅和非普通住宅及非住宅类房地产的税负水平基础上，将预征率定为5%。
三、关于强调分开核算的原则
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)文件规定，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。鉴于此，在本文中再次强调应按房产类型、房产性质分开核算收入、分开计税的原则，分别预征。普通住宅和非普通住宅预征率不一样，因此要按房产的类型分别核算；而一个项目中既有保障性住房，又有非保障性住房，应区分性质、类型分别核算，凡不能分别核算销(预)售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。特别需要注意保障性住房内配套建设的商铺等非保障性住房，应严格按照规定进行预征管理。
四、关于公告时间的衔接问题
《海南省地方税务局关于废止和修改税收规范性文件的公告》(2014年第20号公告)的生效时间是2014年12月25日，即2013年3号公告是从2014年12月25日起失效，为了保证土地增值税预征的延续性，本公告从2014年12月25日起执行。
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