为进一步做好我市土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《安徽省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(皖地税〔2007〕39号)及《国家税务总局安徽省税务局关于发布修改的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第3号)相关规定，现将淮南市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算适用核定计算四项成本扣除标准有关事项公告如下：

一、《国家税务总局淮南市税务局关于淮南市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准的公告》(以下简称《公告》)适用范围为淮南市(含凤台县、寿县)范围内的房地产开发项目。《公告》所称“四项成本”是指房地产开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用。

二、淮南市范围内的房地产开发项目四项成本扣除金额高于核定扣除标准的，应当提供相关证明材料，经税务机关审核确认后，可据实扣除。上述相关证明材料包括但不限于设计变更、现场签证、设计(施工)图、工程量清单、定案表等。

三、凡符合土地增值税清算条件的纳税人，有下列情形之一的，其四项成本单位面积扣除金额，可以由主管税务机关按不高于核定扣除标准核定：

(一)依照法律法规应设置账簿未设置账簿的;

(二)虽设置账簿，但账目混乱或者提供的开发成本资料残缺不全，难以确定四项成本扣除项目金额的;

(三)办理土地增值税清算所附送的四项成本的凭证或资料不符合清算要求或不实的;

(四)符合土地增值税清算条件，企业未按规定办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

四、整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权的土地增值税清算，均不适用本公告。

五、本公告未尽事宜，按照现行税收法律、法规、政策执行。

六、本公告自发布之日起施行。

特此公告。

附件：

1.淮南市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准

2.关于《国家税务总局淮南市税务局关于淮南市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准的公告》的起草说明

3.关于《国家税务总局淮南市税务局关于淮南市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准的公告》的解读

国家税务总局淮南市税务局

2024年2月1日

关于《国家税务总局淮南市税务局关于淮南市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准的公告》的解读

为进一步做好我市土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《安徽省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(皖地税〔2007〕39号)及《国家税务总局安徽省税务局关于发布修改的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第3号)相关规定，国家税务总局淮南市税务局制定了《国家税务总局淮南市税务局关于淮南市2020—2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准的公告》(以下简称《公告》)，为方便理解和执行，现解读如下：

一、《公告》出台背景

为规范我市房地产开发项目土地增值税清算管理，明确我市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准及可以由主管税务机关按不高于核定扣除标准核定的具体情形,国家税务总局淮南市税务局制定了《公告》。

二、《公告》的主要内容

(一)明确淮南市(含凤台县、寿县)2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准。

(二)对符合土地增值税清算条件的纳税人，明确可以由主管税务机关按不高于核定扣除标准核定的具体情形。

附件2

关于《国家税务总局淮南市税务局关于淮南市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准的公告》的起草说明

现就《国家税务总局淮南市税务局关于淮南市2020—2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准的公告》(以下简称《公告》)作如下说明：

一、制定目的

为规范我市房地产开发项目土地增值税清算管理，明确我市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准及可以由主管税务机关按不高于核定扣除标准核定的具体情形,国家税务总局淮南市税务局制定了《公告》。

二、制定依据

《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《安徽省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(皖地税〔2007〕39号)及《国家税务总局安徽省税务局关于发布修改的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第3号)等。

三、必要性与可行性分析

必要性分析：由于房地产开发企业会计核算水平参差不齐，房地产开发项目成本核算不规范，有的项目存在成本严重不实现象，侵蚀了土地增值税税基，容易引发税收不公;且距离上次发布的2017-2019年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准已经过去三年之久，受原材料和人工价格上涨等社会性因素影响，原扣除标准已经无法满足现在土地增值税清算工作需要，亟待调整。

可行性分析：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(二)项规定，“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。我局委托的中介机构具有造价咨询独立法人单位资质，且有相同或类似本项目的施工经历和业绩，具备核定土地增值税清算四项成本扣除标准的能力。

四、制定过程

我局通过询价方式委托中介机构，开展调研测算工作，测算出淮南市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准。对测算的扣除标准会同市财政局、市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局进行评议审定，通过采取市局内网发文征求意见、书面征求部分纳税人意见等形式，确定了淮南市2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算核定计算扣除四项成本单位面积金额标准。

五、主要内容

(一)明确淮南市(含凤台县、寿县)2020-2022年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定扣除标准。

(二)对符合土地增值税清算条件的纳税人，明确可以由主管税务机关按不高于核定扣除标准核定的具体情形。

六、其他事项

纳税人确因特殊情况超过本公告发布的四项成本核定扣除标准的，应当提供相关证明材料，经税务机关审核确认后，可据实扣除。

七、实施范围

本公告在本市行政区域内实施。

八、执行时间

本公告自发布之日起施行。